حامد مظاهریان بیان کرد: جزییات طرح کنترل اجاره بها
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی عنوان کرد: لایحه اصلاح قانون روابط موجر و مستأجر در راستای نهادینه شدن امضای قراردادهای بلند مدت اجاره مسکن در کشور گرداوری گردیده است.
هبه گزارش پایگاه خبری مهندسین نیوز _ مرجع اخبار نظتم مهندسی کشور،معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی عنوان کرد: لایحه اصلاح قانون روابط موجر و مستأجر در راستای نهادینه شدن امضای قراردادهای بلند مدت اجاره مسکن در کشور گرداوری گردیده است.
جزییاتجزییات طرح کنترل اجاره بها طرح کنترل اجاره بها
جزییات طرح کنترل اجاره بها
عباس آخوندی _ وزیر راه و شهرسازی در هفته جاری طی نامه ای به اسحاق جهانگیری معاونت اول ریاست جمهوری پیشنهاد ارائه ماده واحده لایحه اصلاحیه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال هفتاد و شش را با چهار تبصره ارسال کرد.آن چه در این نامه موجب شد تا واکنشهای متفاوتی از طرف صاحب نظران و کارشناسان بخش مسکن نشان داده شود، اختصاص یکی از بندها به تعیین سقف برای اجاره بها در پایان مدت قرارداد ۱ ساله اجاره است که رقم پیشنهادی آخوندی، حداکثر ده درصد بوده است.
حامد مظاهریان _ معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بعنوان طراح اصلی این پیشنهاد و لایحه اصلاحیه قانون روابط موجر و مستأجر، جزییات این طرح را تشریح کرد و در مورد پیشنهاد تعیین سقف برای اجاره بها، افزود: دولت موظف به حمایت از اقشار آسیب پذیر و کم درآمد است و این پیشنهاد از همین اندیشه برخاسته است.
به گفته وی، هر قانونی ممکن است برای عده ای تبعاتی داشته باشد؛ ولی باید در گرداوری یک قانون، مصالح کلی شهروندان را در نظر گرفت.
مظاهریان، نحوه محاسبه و رسیدن به رقم سقف ده درصد برای تمدید قرارداد اجاره در سال آتی را تشریح کرد.
متن کامل گفتگو از نظرتان میگذرد:
در حال حاضر بازار اجاره مسکن چه وضعیتی دارد و لزوم ساماندهی بازار اجاره چه بوده است؟
لایحه ساماندهی بازار اجاره مسکن از طریق تشویق به افزایش مدت اجاره نامه ها برای حمایت از حقوق اجتماعی اجاره نشینها بویژه در شهرهای بزرگ گرداوری گردیده است. طبق آمارهای رسمی و تحقیقات اجاره بها در شهرهای بزرگ افزایش قابل ملاحظه ای پیدا کرده بطوریکه مطابق با اطلاعات ثبتی سامانه املاک کشور، اجاره بها در شهر تهران برای قراردادهای جدید تنظیم شده در خرداد ماه سال جاری نسبت به خرداد سال گذشته بیست و پنج درصد رشد داشته و در برخی مناطق پرتقاضا در بازار اجاره مسکن تهران، میزان رشد اجاره بها از نرخ رشدهای اعلام گردیده در آمارها نیز بیش تر بوده است.
افزایش اجاره بها عمدتا ناشی از افزایش قیمت واحد مسکونی، نرخ تورم عمومی، میزان تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی و رفتار نرخ سود بانکی بهمراه نوسانات سایر بازارهای دارایی اتفاق افتاده است.
توجه به حقوق اجتماعی مستاجران که بیش از یک سوم جمعیت شهری کشور را تشکیل میدهند، ضروری و موضعی قابل دفاع است
در شرایط کنونی با توجه بوجود بیش از سی و پنج درصد خانوار اجاره نشین در مناطق شهری کشور و افزایش قابل توجه قیمت داراییهای جایگزین مسکن و قوت گرفتن انتظارات تورمی، میتوان گفت که بخشی از رشد قابل توجه اجاره بها تحت تاثیر جو روانی ایجاد شده است. هم چنین قرار گرفتن در مقطع نقل و انتقال مستاجرین سبب تشدید این امر شده است. لذا توجه به حقوق اجتماعی مستاجران که بیش از یک سوم جمعیت شهری کشور را تشکیل میدهند، ضروری و موضعی قابل دفاع است.
بعلاوه تجربیات جهانی نشان میدهد که علیرغم وجود پیامدهای نامناسب اقتصادی و اجتماعی حاصل از کنترل اجاره بها، در شرایط بحرانی چنین اقداماتی قابل تجویز است. نکته قابل توجه آنست که میتوان با اجرای سیاست های تکمیلی از پیامدهای نامناسب کنترل بازار کاست.
هدف از گرداوری لایحه الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر چیست؟
با توجه به این که عرف معمول دوره اجاره بها در کشور یک ساله است، افزایش طول مدت قراردادهای اجاره به بیش از ۱ سال تا حدود زیادی امنیت روانی برای مستاجران ایجاد میکند و نیز مشخص بودن میزان افزایش اجاره در سال دوم، امکان برنامه ریزی برای مستاجران را فراهم می آورد این امر منجر به افزایش سطح رفاه برای مستاجران شده که به نوبه خود ارتقای رفاه اجتماعی را بدنبال دارد.
از دیگر اهداف و پیامدهای مثبت لایحه مذکور میتوان به کنترل فضای روانی و انتظارات تورمی در جامعه، ایجاد ثبات نسبی در بازار اجاره در کوتاه مدت و حمایت از مستاجران در افزایش شانس دستیابی به حداقلی از سرپناه بویژه اقشار کم درآمد اشاره کرد.
در واقع لایحه مذکور به نهادینه شدن قرارداهای بلندمدت اجاره و کنترل رشد اجاره بها کمک میکند و نوعی اکرام حقوق مستاجران محسوب می گردد.
مصوبه کنترل اجاره بها تا چه حد قابلیت اجرایی دارد و ضمانت اجرایی آن چیست؟
با توجه به این که در ضابطه جاری مستاجران ذینفع بوده و حق انتخاب در تمدید یا عدم تمدید قرارداد دارند، چنان چه تمایل داشته باشند، میتوانند از روش پیش بینی شده برای دستیابی به حقوق مندرج در قانون اقدام کنند. بنابراین بهترین ضمانت اجرایی در این طرح، منافع مستاجران است که یک طرف قرارداد اجاره هستند.
هم چنین در این لایحه رسیدگی به شکایات واصله به عهده شورای حل اختلاف گذاشته شده است که فرآیند رسیدگی موضوع در شوراهای حل اختلاف پیچیدگیهای نظام قضایی و زمان بر بودن بررسی پرونده های حقوقی را ندارد.
نرخ ده درصدی برای افزایش اجاره بها چگونه توجیه اقتصادی پیدا میکند؟
با توجه به این که بخش قابل توجهی از بازدهی مسکن به افزایش ارزش آن در طول زمان مربوط میشود و بازدهی خالص اجاره بها (صرفا اجاره دریافتی و نه اضافه ارزش ملک) تقریبا بین شش تا هفت درصد برآورد میشود، تعیین سقف اجاره بها (ده درصد)، بطرز چشمگیری بازدهی کل اجاره داری را تحت تاثیر قرار نمیدهد چرا که سهم قابل توجهی از بازدهی اجاره به «اضافه ارزش» ملک مربوط میشود که مورد اصابت این لایحه قرار نمیگیرد.
بخش قابل توجهی از بازدهی مسکن به افزایش ارزش آن در طول زمان مربوط می گردد و بازدهی خالص اجاره بها تقریبا بین شش تا هفت درصد برآورد میشود، تعیین سقف ده درصدی برای اجاره بها، بطرز چشمگیری بازدهی کل اجاره داری را تحت تاثیر قرار نمیدهد.
در هر صورت بایستی توجه کرد که گرداوری و اجرای هر نوع قانونی دارای تبعاتی برای بخشی از جامعه خواهد بود، همان طور که عدم تصویب برخی مقررات به ضرر بخش دیگری از جامعه است (مشابه آن چه شرایط بهینه پرتو در ادبیات نظری اقتصاد توضیح میدهد که بهبود شرایط فردی بدون تغییر منفی در شرایط فردی دیگر اتفاق نمی افتد). به هر روی دولت موظف است در راستای حمایت از اقشار ضعیف و آسیب پذیر جامعه مقرراتی را گرداوری کند.
بی شک گرداوری و اجرای لایحه مذکور بخصوص در نخستین مراحل اجرای خود دارای تبعاتی برای هر ۲ طرف قرارداد اجاره (موجران و مستأجران) خواهد بود و این خصلت طبیعی هر نوع قانونی است و نمیتوان قانونی را یافت که بدون مخالف یا فاقد تبعات برای گروهی از جامعه باشد. ولی بهر حال قوانین سبب برقراری نظم در جامعه و بازارهای هدف شده و در بلند مدت به تنظیم و کنترل بازار کمک میکنند.
با توجه به این که در این لایحه صرفاً به حمایت از مستاجران توجه شده، آیا برای موجران راه حلی اندیشیده شده است؟
بهر حال کنترل اجاره بها قدرت موجران برای تعیین قیمت اجاره را محدود میکند، ولی دولت بمنظور حمایت از موجران (بخش عرضه مسکن اجاره ای) لایحه اصلاح موادی از قانون مالیاتهای مستقیم را ارائه کرده است تا از طریق مشوقهای مالیاتی، موجران قائل به قانون تنظیم قراردادهای بلند مدت اجاره بها را مورد حمایت قرار دهد. این اتفاق پاسخی به ابهام موجود در میان برخی کارشناسان و صاحب نظران به مساله تحدید عرضه مسکن اجاره ای است.
هم چنین در نظر است، از طریق لایحه مورد اشاره، ایجاد ساختارهای نظام اجاره داری حرفه ای در کشور تشویق و تسهیل گردد. این لایحه مذکور در روز ۲ شنبه بیست و هفتم تیرماه نود و هفت به دولت فرستاده شده است.
منبع : وزارت راه و شهرسازی
مشاهده منابع آزمون نظام مهندسی
لیست نظرات