اصلاح بازار مسکن چند پیشنهاد جهت اصلاح بازار مسکن
زمزمه هایی که از بهم ن‌ماه گذشته برای ابلاغ بخش نامه های ویژه وزارت راه و شهرسازی به سازمان نظام مهندسی شروع شد، به مثابه فریادی بود در گوش دیو خفته بازار مسکن و این فریاد آنقدر بلند بود که خواب این دیو را آشفته کرده و غرش کنان به جبران چند سال رخوت و سستی بازار، بلایی بر سر قیمت ها آورد که نه تنها زوج های جوان با تکیه بر صندوق پس انداز یکم نتوانند سرپناهی تهیه کنند، بلکه از عهده تامین هزینه ودیعه مسکن نیز برنیایند. طبق آمارها در پنج سال گذشته شاهد رشد قیمت مسکن حداکثر تا پنجاه و هشت درصد بوده است، ولی در پنج ماه گذشته تا پنجاه درصد رشد قیمت داشته ایم.
به گزارش پایگاه خبری مهندسین نیوز – مرجع اخبار نظام مهندسی کشور، زمزمه هایی که از بهم ن‌ماه گذشته برای ابلاغ بخش نامه های ویژه وزارت راه و شهرسازی به سازمان نظام مهندسی شروع شد، به مثابه فریادی بود در گوش دیو خفته بازار مسکن و این فریاد آنقدر بلند بود که خواب این دیو را آشفته کرده و غرش کنان به جبران چند سال رخوت و سستی بازار، بلایی بر سر قیمت ها آورد که نه تنها زوج های جوان با تکیه بر صندوق پس انداز یکم نتوانند سرپناهی تهیه کنند، بلکه از عهده تامین هزینه ودیعه مسکن نیز برنیایند. طبق آمارها در پنج سال گذشته شاهد رشد قیمت مسکن حداکثر تا پنجاه و هشت درصد بوده است، ولی در پنج ماه گذشته تا پنجاه درصد رشد قیمت داشته ایم.
چند پیشنهاد جهت اصلاح بازار مسکن
چند پیشنهاد جهت اصلاح بازار مسکن
براستی چه بخشی متولی مدیریت و هدایت بازار مسکن است؟ چرا برنامه های تولید مسکن پاسخگوی نیاز مسکن کشور نبوده و اکثر آن ها به بوته فراموشی سپرده شده‌اند، همه ما با عناوین این برنامه ها در دو دهه گذشته آشنا هستیم. مسکن استیجاری – مسکن اجاره به شرط تملیک – فروش متری مسکن – مسکن پاک – مسکن پیشگام – مسکن حمایتی – مسکن اجتماعی – مسکن مهر و…، و جالب است تنها برنامه از برنامه های فوق که عملیاتی شده و از قِبل آن صدها هزار خانواده و حتی میلیون ها خانواده صاحب سرپناه شدند مسکن مهر است که آن ها نیز مورد بی مهری قرار گرفته است. و یادمان می رود که ساکنان آن ها مردمان شریف و زحمتکش کشور بوده و جزو دهک های یکم تا چهارم هستند و خدای ناخواسته ممکن است با شائبه استخفاف دل آزرده گردند.
بنابراین باید توجه داشته باشیم بجای این که شرایط ساخت و ساز را تسهیل کنیم تا به اصل توازن در عرضه و تقاضا برسیم، همواره جامعه را بی نیاز از تولید مسکن قلمداد کرده و بیان کرده‌ایم دو میلیون و ششصد هزار واحد مسکونی خالی از سکنه داریم، کدام واحدهای خالی، همان هایی که:
-بیش از چهارصد هزار میلیارد تومان از سرمایه های در گردش صنعت ساختمان را بلعیده و سازندگانش آن ها را در آب نمک خوابانده‌اند تا بازار مساعد شود و با گران ترین قیمت به بازار عرضه کنند
– همان ساختمان هایی که اکثر آن ها در زمره واحدهای لوکس و گران‌قیمت تلقی می گردند و زوج های جوان با همه سرمایه خود و استفاده از صندوق پس انداز یکم حتی دو اطاق آن ها هم نمی توانند، بخرند.
– یا همان واحدهای خالی که چند سال است، سعی می گردد تا روانه بازار شوند تا شاید قدری از عطش بازار کاسته شود، ولی جدیتی در این کار دیده نشد و حتی بحث برقراری مالیات برای این واحدها که دیگر خالی ماندن آن ها اقتصادی نباشد نیز مطرح گردید ولی بجایی نرسید، بنظر می رسد که مالکان آن ها از قدرت و مکنت کافی برخوردارند.
۲ راهکار اساسی
و اما برای غلبه بر مشکلات موجود چه باید کرد، ابتدا دو راهکار اساسی را بیان می کنم و سپس سایر موارد ذی دخل را ذکر خواهم کرد.
اولا: استقرار مدیران کارآمد و کار آشنا و مجرب و شجاع که مزین به خصلت تعامل بجای تقابل باشند. امروز حوزه مسکن از ۲ ناحیه آسیب می بیند. اول این که به جهت وسعت کار، عمده وقت مقام عالی وزارت مصروف بخش وسیع چهار محوره راه (جاده‌ای – ریلی – آبی – هوایی) شده و فرصتی برای بخش مسکن ندارند.
دوم این که، اینک که لزوما سکان هدایت و سیاست گذاری حوزه مسکن بدست سایر مدیران وزارت راه و شهرسازی افتاده، بهتر است ایشان دست از ستیزه جویی با سازمان های نظام مهندسی و نظام کاردانی که دربرگیرنده همه افراد متخصص و دانشگاه دیده صنعت ساختمان است، برداشته و دست آن ها را که سال هاست دراز کرده اند به گرمی بفشارند.
مسکن تاب تنش بیش تر را ندارد
فرصت آزمون و خطا در سیاست های بخش مسکن و نتیجتا بازار مسکن به اتمام رسیده و بازار مسکن تاب تحمل تنش های بیش تر از این را ندارد و باید باور کنیم با اتکا صرف به کارشناسان دولتی این مشکل حل نخواهد شد و لازم است، بخشی از درب های وزارت راه و شهرسازی را بازکنیم و با ایجاد اتاق فکر اجازه ورود مهندسان جوان و خوش فکر کشور که در سایر حوزه ها امتحان خود را پس داده اند را به داخل اتاق هایمان بدهیم و با استفاده از تجربیات و همگرایی فکری و پتانسیل های ممتاز کشور نسبت به اصلاح امور در حوزه ساخت و ساز و ایجاد توازن در عرضه و تقاضا اقدام کرده و سپس سراغ رونق در بازار مسکن برویم، در غیر اینصورت رونق های این گونه صرفا به کام سوداگران مسکن است.
چند پیشنهاد برای اصلاح بازار مسکن
۱- شبکه بانکی – از وقتی که عمده بانک های کشور در فکر سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز افتادند، می توان گفت بنگاهداری بانک ها شروع شده و بعد از آن بیش تر در قالب بنگاه اقتصادی ظاهر شدند و از این رو پس از آن دو اتفاق متصور است.
اول این که بخشی از منابع مالی آن ها جذب پروژه های ویژه می شود که تعدادی از این پروژه ها سبب رونق شهر ما نمی شود برای نمونه شهر مالامال از مال هایی شده است که خوشبختانه هم اکنون تعدادی از آن ها نیمه کاره رها شده‌اند.
و دوم این که سیاست های تخصیص تسهیلات در حوزه ساخت و ساز تحت‌الشعاع ویژگی های حاکم بر این بنگاه ها قرار گرفته و امروز اگر کسی بخواهد از تسهیلات بانکی استفاده کند باید کلی بررسی نماید که از چه نوع تسهیلاتی باید استفاده کند، تسهیلاتی از قبیل: خانه اولی ها – بافت های فرسوده – زوجین – سپرده ممتاز – اوراق حق تقدم تسهیلات – صندوق پس انداز یکم و غیره… .
۲- مبالغ وام های تخصیصی – طبق یک نوع فرمول متداول به افرادی که در تهران خرید مسکن کنند هشتاد میلیون تومان وام می دهند و در مراکز استان ها و شهرهای با بیش از دویست هزار نفر جمعیت شصت میلیون تومان تخصیص یافته و شهرهای کم تر از ئویست هزار نفر جمعیت مشمول چهل میلیون تومان وام می شوند. چنان چه در این برنامه کندوکاوی کنیم به این نتیجه می رسیم افرادی که در شهرهایی مانند بوئین زهرا در استان قزوین – تفرش در استان مرکزی و سرخه در استان سمنان با جمعیت میانگین هر یک حدود بیست الی بیست و پنج هزار نفر بخواهند، وام بگیرند چهل میلیون تومان به آن ها داده می شود و چنان چه کسی در تهران بخواهد وام بگیرد هشتاد میلیون تومان تعلق می گیرد. حال همه می دانیم شصت متر مربع آپارتمان در شهرهای اشاره شده حداکثر شصت میلیون تومان ارزش دارد لیکن همان شصت مترمربع در نقاط متوسط تهران بیش از سیصد میلیون تومان ارزش دارد. در نتیجه کسی که در چنین شهرهایی خرید مسکن کند حدود هفتاد درصد قیمت ملک را تسهیلات می گیرد و کسیکه در تهران خرید می کند کم تر از بیست و پنج درصد قیمت ملک را تسهیلات اخذ خواهد کرد.
اینک این برنامه چقدر اصولی است، قابل بررسی است و آیا این برنامه سبب گران شدن ملک در شهرهای کوچک نخواهد شد و آیا از علل عدم استقبال از چنین وامی در تهران همین موضوع نیست، در واقع اگر جوانی بخواهد هشتاد میلیون تومان وام بگیرد باید دویست و بیست میلیون تومان آورده داشته باشد و شاید نود و پنج درصد جوانان ما چنین امکان مالی ندارند.
۳- بافت های فرسوده – از سال ها قبل بافت های فرسوده پاشنه آشیل حوزه ساخت و ساز تلقی شده به نحوی که طرح های ارائه شده در این زمینه نیز فرسوده شده‌اند، بیش از هشتاد هزار هکتار از ساخت و ساز‌های شهری دچار بافت فرسوده هستند و ده سال پیش مقرر گردید سالانه ده درصد از این بافت ها نوسازی گردند که اگر شده بود هم اکنون صددرصد آن ها بازسازی شده بودند، واقعا چرا نشده است. آیا کسانیکه این برنامه را پیش بینی کردند اشرافی به پتانسیل های موجود و ظرفیت ساخت و ساز نداشتند، یا مدیرانی که مسئول اجرا و پیاده کرد طرح بودند توانمند نبوده یا شایستگی احراز آن مدیریت را نداشته اند و نتیجه این که هم اکنون حدود ده درصد کل بافت های فرسوده احیا گردیده یعنی سالانه و بصورت میانگین یک درصد بازسازی شده است.
چه کسی پاسخگوی این سوء مدیریت یا سوء برنامه ریزی است و کسانیکه با بی توجهی از کنار این پروژه عبور می کنند یا مقاومت ساختمان های بافت فرسوده را نمی دانند یا با قدرت تخریب زلزله با حدود هفت ریشتر آشنا نیستند و نتیجتا بافت های فرسوده یکی از نا کارآمد‌ترین پروژه های حوزه وزارت راه و شهرسازی بوده و امروز یکی از دغدغه های اصلی دولت محترم شده به نحویکه رئیس جمهور نگرانی خود را از عدم توجه کافی به آن ابراز کرده و اخیرا نیز مهندس ترکان با حکم ریاست جمهوری مسئول ساماندهی به این بخش شده‌اند. ولی ترکان باید بداند که مشکل اصلی این پروژه عدم توجه به فرهنگ سازی برای ساکنان بافت های فرسوده و ترغیب آن ها به نوسازی است که کماکان مورد غفلت واقع شده و مکررا شاهد مصاحبه های گوناگون مسوولان در کانال های مختلف تلویزیون هستیم که در گذشته نیز وجود داشته و بنظر می رسد آن چنان که لازم است کارساز نباشد.
چند پیشنهاد جهت اصلاح بازار مسکن
۴- توصیه می شود به آمارهای موجود در زمینه مسکن تولید شده و خانواده های موجود کشور و تعداد خانه های خالی دل خوش نکنیم، یادمان باشد که حداقل بیست و پنج درصد خانواده ها مستاجر هستند و اگر قرار بود نصیبی از خانه های خالی موجود ببرند تا بحال برده بودند. . از این‌رو، تولید مسکن بخصوص با هدف قرار دادن جامعه هدف که اقشار ضعیف جامعه هستند باید در سرلوحه امور مربوطه باشد. البته طرح هایی که قابلیت اجرا داشته باشند، نه طرح هایی مانند مسکن اجتماعی که سال هاست روی کاغذ جا خوش کرده است.
۵- تلاش جدی در اتمام زیرساخت ها و عملیات اجرایی باقی مانده پروژه های مسکن مهر که می تواند بسیاری از خانواده های نیازمند را صاحب مسکن کند.
مشاهده می شود، خانه های اضافی احداث شده در مسکن مهر عنوان یک معضل ذکر می شود، بنظر اینجانب بهتر است آن ها را یک فرصت بدانیم و با اعمال مدیریت صحیح آن ها را با شرایط قدری سهل تر به نیازمندانی که آرزوی داشتن آن ها را دارند، واگذار کنیم.
۶- در صورتیکه برای مسوولان امر احراز گردد عملکرد بعضی از مدیران ضعیف بوده و مانع پیشبرد طرح ها و پروژه های اجرایی است. بهتر است از هرگونه تعارفات با ایشان اعراض کرده و نسبت به تغییر آن ها اقدام گردد به نحوی که متضمن سلامت جان و حفظ سرمایه های مردم در حوزه مسکن باشد.
۷- همراهی و مساعدت با مدیران مربوط در حوزه ذی ربط تا نسبت به ساماندهی بیش تر مشاوران املاک اقدام گردد و با مشاورانی که تخلف کرده یا فاقد مجوز هستند یا نسبت به تشویش بازار اقدام می کنند برخورد جدی بعمل بیاید.
۸- پیشگیری از مصاحبه افرادی که در قالب کارشناس مسکن یا مسئول ظاهر می شوند، لیکن در واقع دغدغه هدایت بازار به سمتی را دارند که بتوانند خانه های خالی خودشان را به بالاترین قیمت بفروشند و سعی آن ها بی شباهت به سوداگری نیست.
منبع : تعادل
مشاهده منابع آزمون نظام مهندسی
