شهرداری تهران سنگ محک قیمت مسکن
شهرداری تهران اجرای بخش های فراموش شده از مقررات ملی ساختمان و قانون نظام مهندسی را به عنوان طرح مشترک با وزارت راه و شهرسازی در دستور کار قرار داده است که اگر واقعا اجرا گردد یک سنگ محک برای قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن وارد بازار خواهد شد.
به گزارش پایگاه خبری مهندسین نیوز – مرجع اخبار نظام مهندسی کشور،شهرداری تهران اجرای بخش های فراموش شده از مقررات ملی ساختمان و قانون نظام مهندسی را به عنوان طرح مشترک با وزارت راه و شهرسازی در دستور کار قرار داده است که اگر واقعا اجرا گردد یک سنگ محک برای قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن وارد بازار خواهد شد.
سنگ محک قیمت مسکن
سنگ محک قیمت مسکن
طبق این طرح سازنده‌ها موظف به تهیه دفترچه اطلاعات ساختمان می شوند که باید به عنوان سند فنی کنار سند ثبتی به خریدار منتقل گردد. سند فنی در نقش کاتالوگ ساختمان سبب رتبه‌بندی کیفی آپارتمان‌ها و به معیار اصلی ارزش‌گذاری املاک تبدیل می گردد.
مدیریت شهری پایتخت بنا دارد در قالب یک همکاری ۳ جانبه سنگ محک جدید برای تعیین قیمت املاک طراحی کند. این سنگ محک، کلیه مشخصات فنی ملک را برای خریدار نمایان می کند و در صورتیکه اجرایی گردد ۳ مزیت مهم برای بازار ساخت و معاملات مسکن خواهد داشت. در بازار معاملات مسکن به طور معمول قیمت های پیشنهادی فایل های عرضه شده از طریق ۲ فاکتور «مقایسه با قیمت های فروش رفته» و «عمربنای ملک» از طرف مالکان تعیین و ارائه می گردد. بجز این ۲ فاکتور تا به حال ملاک و مبنای منطقی و قابل توجیه برای تعیین قیمت پیشنهادی از طرف سازنده‌ها و مالکان وجود نداشته است تا طبق آن قیمت پیشنهادی املاک متناسب با ارزش واقعی آن تعیین و ارزش‌گذاری گردد. در این میان شهردار تهران اعلام کرده است مدیریت شهری پایتخت بنا دارد در قالب یک همکاری ۳ جانبه میان عوامل کنترل‌کننده حسن اجرای مقررات ملی ساختمان یک سنگ محک برای بررسی میزان تطابق قیمت های پیشنهادی املاک با ارزش واقعی آن ها طراحی کند. اجرای بخشی از مقررات ملی ساختمان که تاکنون در آرشیو وزارت راه و شهرسازی باقی مانده می تواند یک نقشه راه جدید برای احداث آپارتمان های مسکونی و پایان‌بخش سردرگمی خریداران در دوره‌های جهش قیمت برای شناسایی ارزش واقعی املاک محسوب گردد.
این سنگ محک شامل مشخصات فنی یک آپارتمان مسکونی است که می تواند در قالب «سند فنی ملک» بهمراه سایر مدارک ثبتی حقوقی واحد مسکونی توسط سازنده به خریدار ارائه گردد و در نقل و انتقالات بعدی ملک نیز ضمیمه سایر مدارک مربوط به واحد مسکونی گردد. آگاهی و اطلاع دقیق از مشخصات فنی ملک به عنوان گران‌ترین کالای سبد خریداری شده توسط هر خانوار، جزو حقوق اولیه خریداران مسکن محسوب می‌گردد که تا به حال برای آن ها در دسترس نبوده است. این در حالیست که هر فرد در زمان خرید سایر کالاهای مصرفی و سرمایه‌ای می تواند به راحتی به همه اطلاعات فنی و غیرقابل مشاهده آن دسترسی داشته باشد.
پیروز حناچی، شهردار تهران معتقد است: «شهروندان حق دارند موقع خرید هر ملکی از مشخصات فنی آن مطلع باشند؛ بهمین دلیل مشخصات فنی ساختمان ها از جمله نوع اسکلت و میزان رعایت مقررات ملی در آن ها باید تهیه گردد. چرا که در حال حاضر واسطه‌های خرید و فروش املاک اطلاعات دقیقی از مشخصات فنی ساختمان ها ندارند، این در حالیست که شهروندان حق دارند بدانند چیزی که به عنوان ملک می خرند از چه کیفیت فنی برخوردار است.»
به گفته حناچی، جهت‌گیری عمومی شهرداری تهران حرکت به سمت انجام این اقدام بوده و این مساله کار مشترک بین وزارت راه و شهرسازی، شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی است. هر چند بنظر می رسد شهرداری تهران برای متقاعد کردن متولی گرداوری مقررات ملی و نظارت بر حسن اجرای پروسه ساخت‌وساز راه سختی را پیش‌رو دارد ولی بررسی‌ها نشان می دهد ثبت و انتشار اطلاعات فنی هر ملک برای خریدار آن به عنوان کاتالوگ فنی ساختمان می تواند ۳ اتفاق مثبت را در بازار ساخت و معامله مسکن رقم بزند. اول آن که طراحی و گرداوری سند فنی ملک به عنوان سنگ محک قیمت پیشنهادی و ارزش واقعی واحد مسکونی عمل خواهد کرد. به تعبیر دیگر اگر چه هم چون روند فعلی تعیین قیمت پیشنهادی برای ملک از طرف مالک صورت می گیرد ولی به علت شکل‌گیری مطالبه جدید میان خریداران برای اطلاع از مشخصات فنی ساختمان که تضمین‌‌کننده کیفیت آن نیز هست، به طور طبیعی قیمت های پیشنهادی با ارزش واقعی ملک تطبیق پیدا می کند. دوم آن که یک نوع رقابت میان سازنده‌ها به جهت کیفی‌سازی و تعیین قیمت پیشنهادی متناسب با آن شکل خواهد گرفت. چرا که قیمت پیشنهادی بر مبنای چک لیست سند فنی تعیین خواهد شد. به این ترتیب کم‌فروشی در بازار کاهش پیدا می کند و سازنده‌ها به ساخت پروژه‌های با کیفیت ترغیب خواهند شد و نهایتا استفاده از مصالح ساختمانی با کیفیت در ساختوسازها افزایش پیدا خواهد کرد. سومین اثر ثبت مشخصات فنی ملک به در دسترس قرار گرفتن گزارش مهندسان ناظر برای خریداران مربوط می گردد. هم اکنون گزارش مهندسان فنی که اطلاعات ریز و دقیقی در مورد میزان کیفیت ساختمان دارند جزو اطلاعات پنهان از خریدار محسوب می گردد ولی در صورتیکه تمامی اطلاعات فنی ملک در سند فنی به خریدار ارائه گردد، از آنجا که هر پروژه به عنوان کارنامه کاری سازنده تلقی می گردد به صورت خودکار از ساخت‌وسازهای بی‌کیفیت جلوگیری خواهد شد. ولی در حال حاضر سازنده‌ها مسوولیتی برای ارائه مدارک مربوط به مشخصات فنی ملک به خریدار ندارند.
در قالب این سند فنی اطلاعات مربوط به مشخصات کالبدی ساختمان، اطلاعات اشخاص مسوول طراحی، نظارت و اجرا، نیروی انسانی دارای پروانه اشتغال مهندسی و دارای کارت مهارت فنی، هم‌چنین اطلاعات فنی ملک، مشخصات سازه‌ای، تجهیزات و تاسیسات مکانیکی، وضعیت انشعابات، مشخصات هندسی و رقومی ساختمان از جمله مهم ترین اطلاعاتی است که درج خواهد شد. به علاوه آن که در خاتمه در قالب جدولی عملیات اجرایی ساختمان شامل مصالح، قطعات و فرآورده‌های مصرفی از جهت تطبیق با استانداردهای ملی و هم‌چنین کیفیت کلی اجرای تاسیسات مکانیکی، سازه، برقی و معماری مورد ارزیابی قرار می گیرد. به طوری که خریدار براحتی براساس ارزیابی انجام شده می‌تواند نسبت به کیفیت ساختمان اطلاع پیدا کند و قیمت پیشنهادی ساختمان را با ارزش واقعی آن مقایسه کند.
حامد خانجانی، کارشناس ارشد مدیریت ساخت با تاکید بر آن که ارائه مشخصات فنی ساختمان و موضوعات مربوط به تضمین کیفیت ساخت‌وساز به عنوان اصلی در قانون نظام مهندسی از سال ها پیش در نظر گرفته شده ولی عملیاتی نشده است، گفت: کارشناسان در دانش مهندسی ارزش، تفاوت اساسی بین ۲ مفهوم «ارزان‌سازی» و «ارزنده‌سازی» قائل می شوند. «ارزان‌سازی» منجر به کاهش کیفیت یک محصول می گردد، ولی «ارزنده‌سازی» ضمن حفظ کیفیت و حتی ارتقا کیفیت محصول با اعمال ایده‌های جدید، سبب حذف هزینه‌های زائد تولید می گردد. آن چه در باره الزامی شدن حضور سازندگان صاحب صلاحیت در کارگاه‌های ساختمانی در نظر عموم مردم و بالاخص سرمایه‌گذاران که به دنبال کاهش هزینه‌های ساخت و سود بیش‌تر هستند، سبب مقاومت و نارضایتی می گردد، حق‌الزحمه‌ای است که این حضور بر هزینه‌های ساخت اضافه می‌کند. حال آن که حضور یک سازنده ذیصلاح با دانش و تجربه در روند کار و فرآیندهای اجرا، نه تنها سبب افزایش هزینه‌ها نمی شود، بلکه به علت حذف هزینه‌های زائد سبب ارزندگی کار تمام شده نیز می شود؛ به خلاف آن که در عدم حضور این متخصص، تلاش برای ارزان‌سازی است.
به گفته خانجانی، در قالب سند فنی ملک مشخصات و اطلاعات همه افرادی که از ابتدا تا مرحله پایانی در جریان پروژه ساختمانی نقش داشته‌اند ثبت و درج می گردد. بعنوان مثال مشخص خواهد شد که جوشکاری یا بنایی ساختمان توسط چه فردی و با چه شماره کارت مهارتی انجام شده است. ثبت این اطلاعات علاوه بر آن که امکان ردیابی افرادی را که مسوول پروژه بوده‌اند در زمان بروز مشکل یا نقص فنی فراهم می‌کند بلکه به نوعی تضمین کیفیت ساختمان را نیز می کند.
کارشناس ارشد مدیریت ساخت، در مورد تضمین کیفیت ساختمان از طریق شرکت های بیمه در سایر کشورها را این گونه توضیح داد: تضمین کیفیت ساختمان از طریق بیمه کردن آن یکی از روش هایی که طی سال‌های گذشته در بسیاری از کشورها انجام می شود. در فرانسه، شرکت‌های بیمه از طریق رتبه‌بندی مهندسان ناظر با توجه به کارنامه کاری آن ها، تعرفه حق بیمه را تعیین می کنند.
سنگ محک قیمت مسکن
خانجانی با عنوان این که شرکت های بیمه عیوب اساسی و پنهان ساختمان را بیمه می‌کنند، ادامه داد: این روش در کشور ما نیز طی سال ها اجرایی شده ولی به علت آن که کارشناسان بیمه برای ارزیابی و اطلاع دقیق از پروسه ساخت و ساز از شروع پروژه حضور ندارند؛ میان حق بیمه تعریف شده و ارزش واقعی ملک تناسب وجود ندارد و همین موضوع منجر به کارآیی پایین بیمه ساختمان شده است.
کارشناس ارشد مدیریت ساخت، با اشاره به ماده شصت قانون برنامه ششم توسعه افزود: در بخش اول این قانون آمده است شهرداری ها مکلف هستند نسبت به درج الزام رعایت مقررات ملی ساختمان در پروانه های ساختمانی اقدام کنند. صدور پایان‌کار برای واحدهای ساخته شده بر مبنای این پروانه‌ها، منوط به رعایت کامل این مقررات است. ولی از آن جا که حضور مجری ذی صلاح پیش‌شرط اصلی اجرای آن است هنوز این قانون عملیاتی نشده است.
مهدی صالحی، مدیر کل معماری و ساختمان شهرداری تهران با تایید آن که جهت‌گیری عمومی شهرداری تهران شروع یک اقدام مشترک برای ارتقا کیفیت ساختوسازها از طریق ارائه مشخصات فنی املاک به خریداران است، اظهار داشت: به رغم آن که بیش از بیست سال از تصویب قانون مربوط به گرداوری شناسنامه فنی و ملکی می گذرد ولی به علت آن که اطلاع از مشخصات فنی ملک به عنوان یک مطالبه از طرف شهروندان شکل نگرفته و مسکن به عنوان یک کالای صنعتی در ذهن مردم وجود ندارد اجرای این قانون با مشکلاتی روبرو بوده است.
صالحی با اشاره به اقدام چندین باره برای اجرای این قانون طی سال های گذشته، گفت: پیش‌شرط اصلی برای تضمین کیفیت ساختمان آن است که هر پروژه ساختمانی توسط یک سازنده ذی صلاح ساخته گردد تا بتواند کالای ساخته شده را تضمین فنی کند ولی تا زمانی که ساختمان توسط سازنده ذی صلاح ساخته نشود نمی توان کیفیت آن را تضمین کرد.
وی گفت: بنابراین فرهنگ‌سازی برای ایجاد مطالبه‌گری از سوی شهروندان و هم‌چنین اجرای هر پروژه ساختمانی توسط سازنده ذیصلاح است تا در صورتیکه ساختمان با هر نقص فنی روبرو گردد قابل ردیابی باشد.
مدیر کل معماری و ساختمان، با اشاره به تجربه اجرای این قانون در سال نود و دو افزود: در سال نود و دو اجرای هر پروژه ساختمانی توسط مجری ذیصلاح الزامی اعلام شد ولی روند کار نهایتا به تضمین کیفیت منجر نشد و به علت اشکالات اجرایی با اعتراض مردم، دیوان عدالت اداری در سال نود و چهار، حضور الزامی مجری ذیصلاح را ممنوع اعلام کرد. با توجه به این تجربه، شهرداری بنا دارد در یک همکاری ۳ جانبه با وزارت راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی، حضور سازنده ذیصلاح را در پروژه‌های ساختمانی به شکلی متفاوت از گذشته پی‌گیری کند.
وی از اجرای این قانون به صورت پایلوت طی ۲ تا ۳ ماه آینده خبر داد و گفت: پیشنهاد شده است تا اجرای این بخش از قانون به صورت پایلوت در برخی مناطق شهری پایتخت هم چون منطقه یک و یکی از مناطق میانی تهران اجرایی گردد. البته هم اکنون برخی از ساخت‌وسازهای انجام شده در شهر تهران با استفاده از سازنده ذیصلاح است ولی به صورت مدون جایی ثبت و ضبط نمی شود ولی با اجرای این قانون، همه نقشه‌های پنهان ساختمان در اختیار خریدار قرار می گیرد.
به گفته صالحی، اگر کیفی‌سازی به عنوان یک مزیت برای ساختمان ها محسوب گردد طبیعتا به یک تراز برای تعیین ارزش اقتصادی ساختمان ها تبدیل می شود و اگر سازنده‌ای به این نتیجه برسد که ارائه سند فنی منجر به افزایش ارزش پروژه ساختمانی وی می شود به اجرای این قانون ترغیب خواهد شد.
منبع: سازه نیوز
مشاهده منابع آزمون نظام مهندسی
منابع آزمون نظام مهندسی ترافیک
