گزارش رکن نظارت بر تحرکات ساختمانی از رشد بد قواره پایتخت

عبور شهر تهران از ده خط قرمز ساخت و ساز

کجروی توسعه شهر تهران از اسناد فرادست طرح جامع و طرح تفصیلی سبب شده پایتخت طی 5 سال اخیر در جریان رشد فیزیکی از ده خط قرمز عبور نماید. 2 مطالعه و پژوهش میدانی صورت گرفته از 2 منطقه شهری پایتخت که از دیدگاه شورایعالی شهرسازی و معماری کشور کانون ساخت‏وسازهای خلاف و متضاد با ضوابط اسناد بالادست اداره شهر تهران است از متوقف نشدن روند ساخت‏وسازهای خلاف با طرح جامع و طرح تفصیلی گزارش میدهد.

به گزارش اخبار نظام مهندسی (akhbarmohandesi.ir)، کجروی توسعه شهر تهران از اسناد فرادست طرح جامع و طرح تفصیلی سبب شده پایتخت طی ۵ سال اخیر در جریان رشد فیزیکی از ده خط قرمز عبور نماید. ۲ مطالعه و پژوهش میدانی صورت گرفته از ۲ منطقه شهری پایتخت که از دیدگاه شورایعالی شهرسازی و معماری کشور کانون ساخت‏وسازهای خلاف و متضاد با ضوابط اسناد بالادست اداره شهر تهران است از متوقف نشدن روند ساخت‏وسازهای خلاف با طرح جامع و طرح تفصیلی گزارش میدهد.عبور شهر تهران از ده خط قرمز ساخت و ساز

عبور شهر تهران از ده خط قرمز ساخت و ساز

متن این ۲ مطالعه که یکی از آن ها با هم کاری مشترک سازمان نظام مهندسی استان تهران بعنوان رکن اصلی نظارت بر همه نوع تحرک ساختمانی در پایتخت و معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی درمورد منطقه یک صورت گرفته و دیگری از طرف یک گروه کارشناس شهرسازی درمورد منطقه بیست ودو پایتخت انجام گرفته و در قالب مجموعا بیست وسه صفحه در اختیار روزنامه دنیای اقتصاد قرار گرفته است و مشخص میکند: در ۲ منطقه از تهران که بلحاظ موقعیت جغرافیایی و نقشه توپوگرافی ۲ منطقه استراتژیک برای شهر تهران محسوب میشوند حجم قابل‌توجهی از ساخت‏وسازها از ده خط قرمز ترسیم شده در اسناد فرادست شهری منحرف گشته اند.
این مطالعات حاکی از آن است که در مناطق یک و بیست و دو شهر تهران بعنوان کانون ساخت‏وسازهای خلاف با طرح تفصیلی و نمادی از ساخت‏وسازهای خلاف در سایر مناطق پایتخت طی سالهای نود تا نودوپنج تحرکات ساختمانی بیش از آن که از ضوابط بالادست و ملاک عمل توسعه مطلوب شهر تهران تبعیت نماید از توافقاتی «نانوشته» یا بعضا «مجهز بصورت جلسه» یا «مصوبات موردی» نشات گرفته که محصول آن اکنون به شکل رشد بدقواره شهر بروز پیدا کرده‏است.
متن کامل این ۲ دسته مطالعه و پایش میدانی که در اختیار شورایعالی شهرسازی و معماری کشور بعنوان عالیترین مرجع نظارتی قرار گرفته و قرار است در جلسه آتی شورایعالی شهرسازی و معماری کشور مورد بررسی قرار گیرد، مهر تاییدی است بر آن چه امروز گروهی از کارشناسین شهری و بازار مسکن درباره منشا سقوط کیفیت زندگی در پایتخت و هم چنین رکود مسکن عنوان میکنند، میزند.
کارشناسین شهری سال گذشته با تشدید بحران آلودگی هوا وترافیک درشهر تهران یکی از عوامل اصلی شکل‏دهنده چالشهای زیست‏محیطی را رشد بدقواره پایتخت ناشی از افزایش ناموزون ظرفیت جمعیت ‏پذیری شهر تحت تاثیر ساخت‏وسازهای افراطی عنوان نمودند که بدون رعایت سقف جمعیت پذیری پیش‏بینی شده در طرح تفصیلی انجام شده‏است. از طرف دیگر گروه دیگری از کارشناسین اقتصاد مسکن نیز ریشه رکود سرمایه‏گذاری ساختمانی را انحراف سرمایه‏های ساختمانی در سالهای اخیر بمناطق کم‌کشش برای تقاضای موثر و خرید آپارتمان مطرح نمودند.
این پژوهش نشان میدهد: بارگذاری ساختمانهای مسکونی در ۲ منطقه یک و بیست و دو بمراتب بیش از سقف تعیین شده در طرح جامع و تفصیلی شهر تهران است. در این اسناد برای مناطق بیست و دو گانه شهر تهران طبق مجموعه‏ای از فاکتورها از جمله ظرف زیست‏محیطی و پارامترهای اقتصادی شهر، حد مشخصی از جمعیت‏پذیری مطرح شده‏است به این معنی که حد مشخصی از ساخت‏وساز‏ها برای ایجاد تناسب بین ظرفیت جمعیت‏پذیری و سرانه‏های خدماتی و رفاهی منطقه باید رعایت گردد. در این راستا طرح جامع برای منطقه ۱ تهران افزایش ظرفیت جمعیت‌پذیری مجاز (ظرفیت جمعیت‏پذیری ارتباط مستقیم با تیراژ ساخت‏وساز در هر منطقه شهری دارد) برای سال هزاروچهارصد را معادل سیصدوهشتاد هزار نفر پیش‌بینی نموده است؛ این در حالی است که اکنون ظرفیت جمعیت‏پذیری منطقه ۱ با احتساب افزایش دویست و بیست هزار نفری طی فقط پنج سال به ششصدوپنجاه و نه هزار نفر رسیده که این آرایش جمعیتی فعلی منطقه یک ۷/۱ برابر گنجایش مصوب این منطقه برای سال هزاروچهارصد است.
بعبارت دیگر، شهر تهران طی سالهای اخیر باید بگونه‏ای از محل ساخت‏وسازهای مسکونی توسعه پیدا میکرد که بعنوان نمونه در منطقه یک ظرفیت جمعیت پذیری برای سال هزاروچهارصد به حد سیصدوهشتاد هزار نفر میرسید اما درحال حاضر منطقه یک برای سکونت ششصدوپنجاه و نه هزار نفر دارای آپارتمان است؛ این در حالی است که سرانه‏های خدماتی متناسب با ظرفیت جمعیتی شکل گرفته در این منطقه رشد پیدا نکرده‏است. آنطور که در مطالعه سازمان نظام مهندسی استان تهران و معاونت شهرسازی و معماری برآورد شده‏است در فاصله سالهای نود تا نودوپنج معادل سه هزار و هفتصدوشصت ونه پروانه ساختمانی برای سه هزار و هفتصدوشصت و نه پارسل(قطعه پلاک) در منطقه ۱ صادر شده‏است که شصت و نه درصد این ساخت‏وسازها(دو هزار و ششصد و پنج پارسل) دارای مغایرت و انحراف از ضوابط طرح جامع یا تفصیلی تهران است. هم چنین نتایج پایش وضعیت فعلی محله‏ها و ساختمانهای شکل گرفته یا در حال ساخت در منطقه بیست و دو که شورایعالی شهرسازی و معماری بعنوان نهاد عالی ناظر بر اجرای مقررات و ضوابط شهرسازی بوسیله شهرداری تهران است این منطقه را کریدور اصلی ورود جریان هوای تهران معرفی میکند، نشان میدهد: تحت تاثیر تغییر کاربری پهنه‏های مصوب اراضی منطقه بیست و دو نسبت بطرح جامع در حال حاضر تعداد برجها و ساختمانهای بلند مسکونی این منطقه چند برابر سقف مجاز ساخت‏وسازهای مسکونی در نقشه بالادست توسعه پایتخت است.
بطوریکه عمده پهنه ‏های S (تجاری)، G(فضای سبز و باز) و M (مختلط) در این منطقه به پهنه R (مسکونی) تغییر کرده‏اند.
این ۲ مطالعه پاسخی است در رد ۱ دیدگاه قابل تامل درباره رکود مسکن که اخیرا در زاویه مقابل تحلیل کارشناسین اقتصاد مسکن مطرح گردیده‏است. این دیدگاه متفاوت از دیدگاههای سایر کارشناسین اقتصاد مسکن منشأ رکود مسکن را نقش عوامل منتفع از واردات (تجارت کالا) عنوان میکند؛ به این معنی که چون ساخت‏وساز بصورت کامل بمواد و مصالح تولید داخل وابسته است و رونق آن نفعی برای واردکنندگان ندارد در نتیجه با هدایت بازار از طرف واردکنندگان این حوزه به رکود رفته است، این در حالی است که کارنامه ساخت‏وسازهای مسکونی منطقه ۱ ‏بعنوان لوکسترین بخش بازار مسکن پایتخت که گروههای خاصی از بسازوبفروشها در آن فعالیت میکنند نشان ‏میدهد: کجروی فعالیتهای ساختمانی این منطقه طی سالهای اخیر منجر به انحراف سرمایه‏ها به نقطه‏ای از بازار ملک شده که هم اکنون بدلیل نبود تقاضای مصرفی برای آن چه در این منطقه بنا شده، سرمایه‏های وارد شده به بخش مسکن و ساختمان محبوس و بازار مسکن نهایتا برکود رفته است.
براساس پژوهش انجام شده از طرف این ۲ گروه دوازده درصد از ساخت‏وسازهای شهر تهران در ۵ سال اخیر فقط در منطقه ۱ پایتخت انجام شده است. هم اکنون نه تنها حجم قابل توجهی از سرمایه‏های مولد فعالین ساختمانی در پروژههای ساختمانی منطقه ۱ حبس شده که در منطقه معروف بشهر برجها(منطقه بیست و دو) صدها برج مسکونی خالی از سکنه، سازندههای این پروژهها را دچار مشکل کرده است. به این دلیل که در منطقه ۱ اغلب پروژههای ساختمانی بصورت لوکس، بزرگ متراژ و گرانقیمت هستند و با نیاز فعلی بازار مسکن هم خوانی ندارد و هم چنین اگرچه در منطقه بیست و دو قیمت املاک بمتوسط قیمت مسکن در شهر تهران نزدیک است اما میزان استقبال از سکونت در این منطقه بدلیل دوری از مرکز و سطح پایین رفاه سکونتی در مقایسه با مناطق عادی اما پرتقاضای شهر (مناطق چهار و پنج) اندک است.
این ۲ مطالعه که برای شناسایی انحرافات ساختمانی و مغایرت ساخت‏وسازها نسبت بطرح جامع انجام شده، نشان میدهد: پایتخت در جریان رشد فیزیکی در سالهای اخیر از ده خط قرمز عبور کرده‏است. طبق این اساس غالب ساخت‏وسازها یک یا چند یا همه ده نوع حریم مقررات ساختمانی شامل « عبور از سقف مجاز جمعیت‏پذیری»، «تغییر پهنه‏های مصوب طرح جامع و تفصیلی»، «تغییر کاربری اراضی تثبیت‌شده»، «استفاده غیر از اراضی مخصوص تامین خدمات شهری» « ساخت‌وساز در اراضی سبز»، «عبور از خط محدوده شهر تهران»، «برج‏سازی در نقاط ممنوعه»، «افزایش تراکم ساختمانی بیش از حد مجاز»، «بارگذاری مسکونی روی زمینهای ذخیره شهر»، و «تغییر ساخت خیابان‏کشی خلاف با شبکه معابر مصوب طرح جامع» را رعایت نکرده که پیامد آن رشد نامطلوب پایتخت است.
نمونه‏ برداری از مغایرت‏ها
طبق این گزارش ده خط‏قرمز تعیین شده در ضوابط طرح جامع و تفصیلی با وجود اجرای طرح تفصیلی بعنوان نقشه راه ساخت‏وسازهای شهر تهران طی ۵ سال اخیر نادیده گرفته‏ شده است. نتایج تحقیقات ۲ گروه مطالعاتی کارشناسی که در اختیار شورایعالی شهرسازی هم قرار گرفته از وجود تعداد بسیاری از مصادیق این مغایرتها خبر میدهد. این گروه مطالعاتی برای احصای مغایرتهای نقشه‏ ساخت‏وساز صورت گرفته در منطقه ۱ نسبت به نقشه طرح تفصیلی بدلیل عدم دسترسی به اطلاعات پروانه‏های صادر شده طی ۵ سال اخیر، از طریق مطالعه میدانی محله به محله وضع موجود ساختمانهای این منطقه را ثبت و با نقشه طرح جامع و تفصیلی مطابقت داده ‏است.
در محدوده بیست ودو نیز نمونه‏ های بسیاری از مغایرتها و عبور از خط قرمز‏ها ثبت شده است.
یکی از این خط قرمز‏ها «عبور از خط محدوده شهر تهران» نام برده شده است، این در حالی است که در منطقه بیست ودو در بخش شمالی بیمارستان مغز، خط محدوده این منطقه بدون داشتن مصوبه‏ای از طرف نهادهای بالادست نظارتی افزایش یافته است. بررسیهای میدانی از این منطقه افزوده شده بمحدوده منطقه بیست ودو حاکی از آن است که در این منطقه فعالیتهای ساختمانی در مرحله خاک برداری قرار دارد.
هم چنین تغییر پهنه‏ در اراضی میدان تیر چیتگر نیز نمونه روشنی از حرکت در جهت خلاف مقررات مصوب درمورد کاربری پهنه‏ ها در طرح جامع و تفصیلی است. این اراضی طبق سند طرح جامع شهر تهران دارای کاربری S12، S21 و G32 بوده است. این اراضی در توافق با یک نهاد در مصوبه کمیسیون ماده پنج به پهنه مسکونی (R262) تغییر پیدا کرده است. بررسیهای کارشناسی از روند فعالیتهای ساختمانی خلاف با اسناد فرادست نشان میدهد: چنین تغییری در چنین مساحت و تعداد واحد مسکونی (بیست و پنج هزار واحد مسکونی) مغایرتی اساسی با ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران دارد. «استفاده غیر از اراضی مخصوص تامین خدمات شهری» و «ساخت‏وساز در اراضی سبز» ۲ خط قرمز دیگر در اسناد فرادستی اداره شهر تهران است که در منطقه بیست و دو از آن عبور شده است. بعنوان نمونه طبق ضوابط فرادست هفتاد درصد از اراضی میدان تیر در منطقه بیست و دو(این اراضی دارای مساحتی بالغ بر پانصد هکتار است) طی توافقی بمدیریت شهری واگذار گردید. مطابق قانون، مدیریت شهری مکلف است بخش بزرگ این اراضی را بخدمات شهری اختصاص دهد اما در حال حاضر حدود صدوچهل هکتار از این اراضی بمجموعه هزار و یک شهر اختصاص یافته است. طبق سند طرح جامع و تفصیلی این پروژه در پهنه حفاظت ویژه ساخته میشود و باید حداقل ساخت‏وساز درآن صورت گیرد ولی هم اکنون مطابق با اطلاعات منتشر شده در سایت این پروژه، در این محدوده ۳ هتل و هایپر مارکت با مساحت زیربنای سیصد و هشتاد هزار مترمربع ساخته شده است.هم چنین از طرف دیگر حدود سی هکتار از این اراضی بساخت یک مجتمع تجاری چندمنظوره با بیست و نه طبقه اختصاص پیدا کرده است که فاقد هیچگونه مصوبه‏ای از طرف کمیسیون ماده پنج است.
اما ساخت ‏وساز در اراضی سبز در محدوده منطقه بیست و دو بهمین نمونه خلاصه نمیشود. بخش دیگری از این اراضی در توافق با یک نهاد دیگر با تغییر پهنه از فضای سبز بمسکونی فعالیتهای ساختمانی در جریان است که بنظر میرسد نهایتا به افزایش ظرفیت جمعیت‏پذیری شهر تهران منتهی شود. اراضی شهرک خرازی هم که در طرح تفصیلی در پهنه تجاری قرار داشته در بازنگری سال اول اجرای طرح تفصیلی به پهنه مختلط تغییر کاربری پیدا کرد. نکته جالب بدست آمده از بررسیهای میدانی این گروه مطالعاتی آن که در این منطقه صرفا پروانه ساخت در حدود هشت هزار واحد مسکونی صادر شده و سایر کاربریهای مربوط به پهنه مختلط در این منطقه مورد توجه قرار نگرفته است.
رعایت ظرفیت جمعیت‏پذیری که یکی دیگر از خطوط قرمز اسناد فرادست شهر تهران است، در حوزه دیگری از محدوده منطقه بیست و دو یعنی اراضی مروارید شهر رعایت نشده‏است. این اراضی در طرح جامع دارای کاربری مسکونی با تراکم متوسط مشخص شده‏اند ولی بررسیها حاکی از آن است که هم اکنون پنجاه و هشت برج با تعداد طبقات بیست تا سی وشش طبقه در این محدوده درحال ساخت است و توده‌گذاریها هیچ انطباقی با شبکه معابر طرح تفصیلی ندارد.

تغییر پهنه بخش عظیمی از اراضی خرگوش‌دره از کاربری سبز بتجاری و اراضی شرقی پارک چیتگر از کاربری سبز بمختلط از دیگر نمونه‌های عبور از خطوط قرمز عنوان شده است.
آن چه مورد توجه گروه‏ مطالعاتی درمورد کج‏روی منطقه بیست و دو از محدوده طرح جامع و تفصیلی قرار گرفته این نکته است که در خیلی از کاربریهای تثبیتی در منطقه بیست و دو، پروانه برای کاربری دیگر عمدتا مسکونی صادر شده‏است.
این تحقیقات در عین حال بکمبود خدمات رفاهی در این منطقه از شهر تهران اشاره نموده است. طبق محتوای تحقیقات اگرچه از سال نودوسه صدور پروانه‏های بلندمرتبه در منطقه بیست و دو ممنوع اعلام شده است اما تاکنون حدود سی مورد پروانه بالای دوازده طبقه بدون مصوبه کمیسیون ماده پنج در این منطقه صادر شده است.
توافقهای نانوشته
نکته مهم دیگر برآمده از این تحقیقات آن که طی ۵ سال اخیر حدود هفتاد درصد از اراضی قدرالسهم مدیریت شهری فروخته شده و از اینرو در این محدوده کمبود تامین خدمات وجود دارد و خیلی از توافقها با مالکین بگونه‏ای بوده که به مالک وعده تغییر ضوابط طرح تفصیلی داده شده‏است و با استناد به این روند به بهانه حقوق مکتسبه شهروندان بتغییر ضوابط مصوب طرح تفصیلی میپردازند.
شبکه معابر فاقد مصوبه
بخش دیگری از تحقیقات این گروه کارشناسی در مورد اجراشدن یا نشدن ضوابط طرح تفصیلی در منطقه بیست و دو به شبکه معابر اختصاص دارد. نتایج این تحقیقها نشان میدهد بخشی از خیابان‏کشی این منطقه خلاف با شبکه معابر مصوب طرح جامع انجام شده است. بعنوان نمونه برای شبکه معابر این منطقه لایه‏ای تحت عنوان Road4 پیش‏بینی شده‏ که بتصویب مراجع نظارتی بالاتر نرسیده است و درموارد زیادی اختلافات فاحشی با ضوابط طرح تفصیلی دارد. علاوه بر این در منطقه بیست و دو در محدوده اراضی ۱ مرکز تجاری(مال)، ۱مجتمع تفریحی(هزار و یک شهر) و ۱ شهرک مسکونی توافقی برای تغییر سیستم معابر طرح تفصیلی با مالکین آن۳ مجموعه امضا کرده و ملاک عملیات عمرانی قرار گرفته که دارای هیچگونه مصوبه‏ای نیست. طوریکه ۳ دسترسی مستقیم با ۳ تونل از بزرگ راه همت در حال ساخت است.
نکته مورد تاکید دیگر از طرف کارشناسین این تیم پژوهشی آن است که در منطقه بیست و دو، پهنه M با ماهیت مختلط تقریبا وجود ندارد. غالب این پهنه‏ها با توجه به خلأ قانونی ضوابط بمسکونی اختصاص پیدا کرده است.
منبع: شبکه اطلاع رسانی اتحادیه طلا ،جواهرو سکه تهران

 

پاسخنامه آزمون نظام مهندسی ۹۵