وزیر جدید راه و شهرسازی ۱۵+۱ ماموریت متولی مسکن
وزیر جدید راه و شهرسازی برای پاسخ به مطالبات عرضه و تقاضا در بخش مسکن «۱+۱۵» ماموریت در جلو دارد. بررسی اقدامات و سیاست های ناتمام دولت در بخش مسکن نشان می دهد متولی جدید این بخش برای «تنظیم بازار مسکن»، «اصلاح نظام مهندسی ساختمان»، «حذف ضوابط شهرسازی ضد عرضه مسکن کوچک» و هم چنین «نیمه‌تمام های مسکن مهر» باید بتواند مجموعه دولت و سیاستگذار پولی را همراه کند. «احیای قدرت مالی خانه اولی‌ها»، «بکار انداختن ۳ اهرم مالیاتی ضد‌سوداگری»، «تکمیل جراحی ناتمام در مقررات ساختمانی» و البته «اتمام مسکن مهر» از جمله ماموریت ها است.
به گزارش پایگاه خبری مهندسین نیوز – مرجع اخبار نظام مهندسی کشور،وزیر جدید راه و شهرسازی برای پاسخ به مطالبات عرضه و تقاضا در بخش مسکن «۱+۱۵» ماموریت در جلو دارد. بررسی اقدامات و سیاست های ناتمام دولت در بخش مسکن نشان می دهد متولی جدید این بخش برای «تنظیم بازار مسکن»، «اصلاح نظام مهندسی ساختمان»، «حذف ضوابط شهرسازی ضد عرضه مسکن کوچک» و هم چنین «نیمه‌تمام های مسکن مهر» باید بتواند مجموعه دولت و سیاستگذار پولی را همراه کند. «احیای قدرت مالی خانه اولی‌ها»، «بکار انداختن ۳ اهرم مالیاتی ضد‌سوداگری»، «تکمیل جراحی ناتمام در مقررات ساختمانی» و البته «اتمام مسکن مهر» از جمله ماموریت ها است.
۱۵+۱ ماموریت متولی مسکن
۱۵+۱ ماموریت متولی مسکن
وزیر جدید راه و شهرسازی در حالی بصورت رسمی، مسوولیت این وزارتخانه را به عهده گرفت که در حال حاضر دست‌کم ۱+۱۵ تکلیف نیمه تمام روی میز کار وی قرار دارد. بررسی ها در مورد مطالبات دو سمت عرضه و تقاضای ملکی از سیاستگذار مسکن حاکیست وزیر جدید راه و شهرسازی در شرایطی سکان این وزارتخانه را در دست گرفته است که علاوه بر برخی تکالیف مورد غفلت، فهرستی از تکالیف نیمه تمام را در دستور کار خواهد داشت. این در حالیست که فعالیت وزیر جدید راه و شهرسازی با توقف کامل روند رونق در بازار معاملات آپارتمان های مسکونی و به کما رفتن خرید و فروش های ملکی در پایتخت به عنوان شهر پیشران تحولات ملکی همزمان شده است.
مهرماه سال جاری، حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران به پایین ترین سطح خود طی ۴ سال گذشته (به استثنای ماه های فروردین که بازار معاملات مسکن در حالت نیمه تعطیل قرار دارد) رسید؛ تعداد مبایعه‌نامه های ثبت شده در بازار خرید مسکن، مهرماه سال جاری در حالی به کم تر از نه هزار فقره معامله کاهش یافت که معمولا چنین حجمی از معاملات مسکن در دوره های رکود عمیق به ثبت می رسد. فاصله گرفتن بازار معاملات مسکن شهر تهران از رونق، از طرف دیگر با جهش های متداول قیمت آپارتمان همراه شده که تحت تاثیر این موضوع قدرت خرید متقاضیان بخصوص خریداران مصرفی بازار مسکن بشدت تضعیف شده است؛ هر چند هم اینک در شهرهای متوسط و کوچک، معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در سطح مطلوب در حال انجام است ولی از آن جا که تهران شهر پیشتاز در تحولات بازار مسکن است در صورت عدم چاره اندیشی برای ساماندهی و تنظیم این بازار، بازار سایر شهرها نیز تحت تاثیر قرار خواهد گرفت. این در حالی است که نبض ساخت و ساز نیز در پایتخت تحت تاثیر «شوک های هزینه‌ای» و «وضعیت معاملات مسکن» کند شده است.
بررسی ها از شرایط کنونی بازار معاملات مسکن به علاوه مطالبات حال حاضر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملک، حاکی است عمده تکالیفی که هم اینک روی میز وزیر جدید راه و شهرسازی قرار دارد از جنس سیاستگذاری بدون مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن است؛ طوریکه همه برنامه‌هایی که وزیر راه و شهرسازی باید در این حوزه در دستور کار خود قرار دهد صرفا با سیاستگذاری برای تسهیل انجام امور قابل اجرا و تحقق است. ۱+۱۵ تکلیف بر زمین مانده وزیر جدید، به طور عمده در ۴ گروه قابل طبقه بندی است که زیرمجموعه‌های تکالیف مربوط به «تنظیم بازار مسکن»، «اصلاحات در نظام مهندسی ساختمان و ضوابط ساخت و ساز»، «حوزه شهرسازی» و «تعیین تکلیف پرونده کهنه مسکن مهر» را شامل می گردد.
نخستین ضرورت در گروه تکالیف مربوط به تنظیم بازار مسکن به «کنترل تقاضای سرمایه‌ای و مهار سفته بازی ملکی» مربوط می‌گردد؛ لازم است وزارت راه و شهرسازی در دوره جدید تکالیف نیمه تمام در مورد وضع و به‌روزرسانی اهرم های مالیاتی در بخش مسکن بخصوص تعیین تکلیف نحوه اجرای قانون اخذ مالیات از آپارتمان های خالی از سکنه و هم چنین وضع و اخذ مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از معاملات مکرر ملکی را به سرانجام برساند؛ اگر چه قانون دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه بمنظور ترغیب مالکان به عرضه این واحدها به بازار تقاضای مسکن در سال های پیش به تصویب رسید ولی به علت مشکلات موجود در مسیر شناسایی این املاک و همچنین بازدارنده نبودن نرخ این مالیات برای مالکان، تا به حال اجرایی نشده است؛ هم چنین لازم است سازوکار مربوط به اخذ مالیات بر عایدی سرمایه بمنظور کاهش فعالیت سفته‌بازان ملکی در معاملات مکرر و کوتاه مدت تعیین تکلیف گردد؛ تجارب جهانی در این حوزه نشان می دهد در برخی کشورها نصف سود حاصل از فروش واحدهای مسکونی دوم به بعد، بعد از کسر رقم تورم عمومی به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه اخذ می گردد؛ اخذ مالیات سالانه از مالکان املاک مسکونی نیز شکل دیگری از اهرم های مالیاتی موثر برای تنظیم بازار مسکن است که در قالب آن مالکان به صورت سالانه درصدی از ارزش ملک خود را به عنوان مالیات و در قالب شارژ شهری به دولت محلی پرداخت می کنند؛ این نرخ معمولا بین ۵/ ۰ تا ۱ درصد از بهای روز املاک مسکونی است. کارشناسان توصیه می کنند با توجه به این که شهرداری ها اطلاعات کامل تری از املاک مسکونی در اختیار دارند و در نتیجه شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه برای آن ها نسبت به دولت سهل تر است می توان با اختصاص درآمدهای ناشی از اخذ مالیات به شهرداری
ها، علاوه بر تامین درآمد پایدار برای آن ها از این محل، مشوق لازم برای شناسایی و اخذ مالیات از خانه های خالی و همچنین شارژ شهری را برای آن ها ایجاد کرد. «باز کردن قفل اداری پیش فروش ساختمان» از طریق تسریع در تصویب لایحه اصلاح قانون پیش فروش ساختمان دومین برنامه ای است که هم اینک روی میز وزیر جدید راه و شهرسازی قرار دارد؛ لایحه اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان هم اینک در دولت در حال بررسی است که لازم است برای تصویب آن در دولت و ارسال برای تصویب نهایی در مجلس تعجیل گردد؛ چرا که هم اینک به واسطه وجود نواقص و ابهامات قانونی، پیش‌فروش ساختمان عملا متوقف گردیده یا از مجرای قانونی انجام نمی شود.
۱۵+۱ ماموریت متولی مسکن
«استارت مسکن اجتماعی و نوسازی بافت فرسوده» سومین تکلیف بر زمین مانده است؛ هم اینک نوزده میلیون نفر از جمعیت کشور در شرایط بدمسکنی در بافت های فرسوده و نواحی حاشیه‌ای شهرها سکونت دارند که عمده آن ها جزو دهک‌های درآمدی ۱ تا ۳ (دهک های کم‌درآمد) قرار دارند؛ برمبنای برنامه‌ای که قبل از این برای اجرای طرح مسکن اجتماعی نوشته شده، احداث واحدهای مسکونی ملکی، اجاره‌ای، پرداخت یارانه اجاره بها و وام بلاعوض برای خرید واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی از سوی کم‌درآمدها برنامه ریزی شده است که طی سال های اخیر به علت آن چه کمبود منابع برای تامین مالی این طرح گفته شد، اجرایی نگردیده است. برای اجرای این طرح دست‌کم سالانه به دو تا سه هزار میلیارد تومان منابع نقدی نیاز است؛ مسیر تعیین شده برای اجرای طرح مسکن اجتماعی هم اینک در قالب طرح ملی بازآفرینی شهری برای نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد تعریف شده است؛ اجرای این طرح شامل دست‌کم ۴ ضرورت مهم «جلب مشارکت و رضایت مالکان برای ساخت و ساز و نوسازی واحدهای فرسوده»، «شکسته شدن مقاومت دستگاه های دولتی در ارائه زمین برای اجرای طرح»، «پرداخت وام ارزان‌قیمت به سازندگان» و هم چنین «تضمین سود دست‌کم بیست درصدی برای سازندگان بمنظور ترغیب آن ها به ساخت وساز در بافت های هدف نوسازی» است.
«ترمیم قدرت خرید خانه‌اولی ها»از طریق افزایش دامنه عرضه واحدهای مشمول اخذ وام به واسطه افزایش سقف سنی آپارتمان های مشمول وام از پانزده به بیست سال، کاهش دوره سپرده‌گذاری و مبلغ سپرده و هم چنین افزایش سقف وام آنی (وام بدون سپرده) و رسیدن سقف این وام به سقف وام خانه‌اولی ها، چهارمین تکلیفی است که هم اینک روی میز وزیر جدید راه و شهرسازی قرار دارد. هم اینک سقف تسهیلات آنی خرید مسکن برای زوجین با احتساب وام جعاله، صد و بیست میلیون تومان است، این در حالیست که زوجین خانه‌اولی به تسهیلات صد و هشتاد میلیون تومانی (وام صد و شصت میلیونی خرید مسکن به‌علاوه وام بیست میلیونی جعاله) دسترسی دارند.
«رسیدگی به نیاز مالی تقاضای مصرفی مغفول در بازار مسکن» تکلیف پنجمی است که وزیر جدید باید به سرعت آن را در دستور کار خود قرار دهد. هم اینک به علت عدم کفایت سقف فعلی وام خرید مسکن برای تامین نیاز مالی گروه های متعلق به دهک‌های متوسط به بالای جامعه (دهک‌های پنج، شش و هفت)، این بخش از بازار مسکن نیازمند راه اندازی بازار لیزینگ مسکن و اختصاص تسهیلات حداقل سیصد میلیون تومانی خرید آپارتمان است؛ برقراری بازار لیزینگ مسکن علاوه برتامین مالی مورد نیاز این گروه از متقاضیان بازار ملک، از یک جهت منجر به افزایش عرضه واحدهای کوچک متراژ به بازار ملک به علت افزایش تعداد قراردادهای تبدیل به‌احسن واحدهای مسکونی می شود؛ در واقع به علت افزایش تعداد معاملات خرید مسکن از طرف دهک‌های متوسط به بالا، واحدهای کوچک متراژ آن ها به بازار عرضه می گردد و عرضه آپارتمان‌های موردنیاز خانه‌اولی ها از حالت کمیابی خارج می شود. وزیر جدید راه و شهرسازی به عنوان ششمین تکلیف، لازم است بستر لازم برای «راه اندازی بازار اجاره داری حرفه‌ای مسکن» را نیز فراهم کند. هم اینک بخش قابل توجهی از التهابات بازار اجاره ناشی از فقدان بازار اجاره داری حرفه‌ای بمنظور عرضه واحدهای استیجاری با نرخ حمایتی به گروه های کم‌درآمد است؛ در برخی از کشورهای موفق در حوزه تامین مسکن دولت ها در قبال پرداخت تسهیلات ارزان قیمت و همچنین وضع مشوق‌های مالیاتی برای سازندگان، آن ها را ملزم به عرضه بخشی از واحدهای ساخته شده به بازار اجاره می کنند و بر نرخ های اجاره بهای این واحدها نظارت می کنند.
گروه دوم برنامه های لازم‌الاجرا از طرف وزیر جدید راه و شهرسازی به اصلاحات ضروری در سازمان نظام مهندسی ساختمان مربوط می شود؛ «تکمیل جراحی ناتمام نظام مهندسی ساختمان» از مهم ترین زیرمجموعه‌های تکالیف این گروه و هفتمین برنامه پیش‌روی وزیر راه و شهرسازی است؛ وزیر جدید باید موضع خود را در این مورد مشخص کند که نظام مهندسی ساختمان کار خود را بر اساس روال گذشته انجام خواهد داد یا فرایند جراحی این حوزه که پیش از این برای حل تعارض منافع موجود در این نظام، به رسمیت شناخته شدن حق انتخاب مهندس ناظر برای مالکان و نحوه توزیع مسوولیت کنترل و نظارت ساختمان بین شهرداری و مهندسان ناظر (به عنوان نماینده نظام مهندسی)، استارت خورده بود، تکمیل خواهد شد.
تضمین «صدور پروانه ساخت و ساز از طرف شهرداری ها تنها برای سازندگان صاحب صلاحیت» از دیگر تکالیفی است که باید در دوره جدید مدیریت وزارت راه و شهرسازی مورد رسیدگی جدی قرار بگیرد. هم چنین لازم است هر پروانه ساختمانی به یک شناسنامه فنی تجهیز گردد تا از این طریق به صورت خودکار سیستم تعهد سازنده به بهره‌بردار از طریق شفاف‌سازی زوایای پنهان ساخت و سازها برقرار گردد؛ پیگیری برای صدور شناسنامه فنی برای تمام ساختمان‌ها به عنوان نهمین برنامه اولویت‌دار وزیر جدید راه و شهرسازی در نهایت منجر به ایجاد سیستم تضمین کیفیت ساخت و ساز می گردد. هم چنین در قالب برنامه دهم، پیگیری برای ارائه بیمه نامه ساختمان در قالب «گارانتی ساخت و ساز» از طرف همه سازنده‌ها از اهمیت اساسی برخوردار است؛ همان گونه که هم اینک بخش قابل توجهی از کالاها از ضمانت‌نامه کیفیت برخوردارند لازم است تدبیری اندیشیده گردد که باارزش‌ترین کالای زندگی افراد یعنی واحدهای مسکونی نیز از ضمانت‌نامه کیفی برخوردار گردند.
در قالب گروه سوم تکالیف پیش روی وزیر راه و شهرسازی، «حذف، بازنگری و اصلاح مقررات ضد کوچک‌سازی واحدهای مسکونی» باید جزو برنامه های در اولویت در زیر مجموعه اصلاحات مربوط به حوزه شهرسازی قرار بگیرد. لازم است ضوابط شهرسازی به نحوی منعطف گردد که علاوه بر تامین ضوابط قانونی و جلوگیری از بروز هرج و مرج ساختمانی، امکان ترغیب سازندگان به ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ برای پاسخ به نیاز غالب در بازار مسکن ایجاد گردد؛ به عنوان نمونه اگرچه الزام سازندگان به تامین یک پارکینگ به ازای هر واحد مسکونی یک ضرورت محسوب می گردد ولی وجود برخی محدودیت ها برای تامین پارکینگ در قطعات کوچک تر زمین‌های مسکونی منجر به ساخت واحدهای کم تر با متراژ بزرگ تر در مجتمع‌های مسکونی شده است؛ لازم است ضوابط شهرسازی به نحوی منعطف گردد که امکان احداث واحدهای کوچک متراژ با مساحت کم تر از هفتاد مترمربع با لحاظ اجبار به تامین یک پارکینگ برای هر واحد مسکونی ایجاد گردد.
دوازدهمین تکلیف پیش روی وزیر جدید در مقطع زمانی فعلی «انجام اصلاحات اساسی در ترکیب کمیسیون ماده پنج شهر تهران و محدودسازی اختیارات برای تغییر موردی ضوابط ساخت و ساز در این کمیسیون» است؛ در ترکیب کنونی شهردار تهران ریاست کمیسیون ماده پنج را به عهده دارد که این موضوع منجر به بروز تضاد منافع می گردد چرا که به علت عدم کفایت منابع پایدار برای اداره شهر، شهرداری همواره بدنبال افزایش درآمدهای خود برای تامین هزینه اداره شهر بوده است؛ لازم است ترکیب کمیسیون ماده پنج مورد بازنگری قرار گیرد چرا که در دوره های گذشته کمیسیون در برخی موارد درخواست سازنده‌ها را به ضوابط طرح تفصیلی ترجیح داده است.
«فعال سازی اهرم کنترل جمعیت پذیری شهر تهران و توزیع متوازن ساخت و سازهای آتی بین مناطق بیست و دو گانه پایتخت» از دیگر الزامات برنامه‌ای وزیر جدید راه و شهرسازی است؛ مجوزهای ساختمانی شهر تهران باید بگونه‌ای صادر گردد که ظرف جمعیت پذیری پایتخت سرریز نگردد؛ وزارت راه و شهرسازی باید این موضوع را به طور دقیق تحت نظارت و کنترل قرار دهد. چهاردهمین برنامه‌ای که هم اینک وزیر جدید راه و شهرسازی با آن روبرو است «تعیین تکلیف شبکه متروی تهران و حومه» بمنظور ایجاد جذابیت سکونتی بواسطه دسترسی آسان، سریع و ارزان قیمت ساکنان شهرهای حومه‌ای به پایتخت است؛ هم چنین به عنوان برنامه پانزدهم لازم است اقدام اساسی برای پایان دادن به وضعیت خوابگاهی شهرهای جدید اطراف پایتخت صورت گیرد.
شرایط ویژه در پرونده مسکن مهر
علاوه بر پانزده تکلیف بر زمین مانده که هم اینک در کارتابل وزیر جدید راه و شهرسازی قرار دارد، تعیین تکلیف و اتمام پرونده کهنه پروژه نیمه تمام مسکن مهر از اهمیت اساسی برخوردار است؛ لازم است وزیر جدید با اطلاع درست از موقعیتی که هم اینک این پرونده کهنه در آن قرار گرفته است تدابیر لازم را برای اتمام هر چه سریع تر این پروژه بکار ببندد؛ تازه ترین آمار رسمی اخذ شده در مورد آخرین وضعیت پروژه مسکن مهر نشان می دهد از مجموع دو میلیون و دویست هزار واحد مسکونی مهر، تا به حال کار احداث دو میلیون واحد به اتمام رسیده و تعداد یک میلیون و هفتصد و پنجاه هزار واحد به متقاضیان تحویل شده است؛ آمارها حاکیست از مجموع کل واحدهای مسکن مهر دو گروه از واحدهای این پروژه باقی مانده که مسوولیت تکمیل و تحویل آن ها به متقاضیان به عهده دولت و وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. دسته اول قریب به سیصد هزار واحد مسکن مهر را شامل می گردد که کار ساخت آن ها به اتمام رسیده است، ولی به علت آماده نبودن خدمات زیربنایی یا روبنایی یا هر دوی آن ها، قابل تحویل به خریداران نیست؛ گروه دوم واحدهای باقیمانده شامل حدود دویست هزار واحد در حال ساخت است که البته کارگاه های ساختمانی بخشی از آن ها تعطیل یا متروکه شده است. برآوردها نشان می دهد برای تعیین تکلیف واحدهای باقیمانده در دسته اول قریب به هفده هزار میلیارد تومان اعتبار برای تامین زیربناها وفضاهای روبنایی مورد نیاز ضروری است؛ اخیرا در دولت پیشنهاد شده است که می توان با پنج روش منابع مورد نیاز برای این موضوع را تامین کرد.
استفاده از ظرفیت اراضی دولتی، انتشار اوراق خزانه، تامین منابع از محل بازگشت اقساط مسکن مهر و استفاده از بودجه و اعتبارات بحران از جمله این پیشنهادها هستند؛ هم چنین پیشنهاد شده است طلب پیمانکاران در مسکن مهر با بدهی آن ها به دولت در سایر موارد و پروژه‌ها در موارد ممکن تهاتر گردد؛ به این معنا که در صورتیکه پیمانکاران در ازای انجام فعالیت در پروژه مسکن مهر از دولت طلبکار هستند و در پروژه یا موارد دیگری به دولت بدهی دارند، این طلب و بدهی با یک دیگر تهاتر گردد تا از این طریق بار مالی مسکن مهر سبک‌تر گردد. از طرف دیگر از مجموع دویست هزار واحد مسکن مهر در حال ساخت یا متوقف، پنجاه هزار واحد بدون متقاضی هستند و نزدیک به صد هزار واحد با مشکلات حقوقی مواجهند؛ مابقی واحدهایی که در این گروه قرار دارند در حال ساخت هستند اما عملیات ساختمانی آنها به دلیل جهش هزینه ساخت، کمبود آورده نقدی و مصرف کامل وام بانکی متوقف یا کند شده است؛ در این باره نیز پیشنهادی هم‌اکنون مطرح است مبنی بر اینکه سقف وام مسکن مهر برای چندمین بار افزایش یابد. جمع‌بندی‌های انجام شده از سوی یک گروه در دولت نشان می‌دهد در صورتی که تا پایان سال ۹۷ در کنار تامین اعتبار ۱۷ هزار میلیارد تومانی، تسهیلات موردنیاز برای واحدهای باقی مانده مسکن مهر تامین شود می‌توان امیدوار بود که پرونده مسکن مهر تا پایان سال ۹۸ به‌طور کامل بسته شود.
منبع : شعار سال
مشاهده منابع آزمون نظام مهندسی
انتخابات نظام سازمان مهندسی تهران
