گزارشی از وضعیت حوزه شهرسازی و معماری شهر تهران پس از گذشت ۵ سال از ابلاغ طرح تفصیلی

آنچه در این گزارش ارائه شده است مروری گذرا بر وضعیت حوزه شهرسازی و معماری شهر تهران پس از گذشت 5 سال از اجرای این طرح است. تصمیم‌گیری‌های مغایر با ضوابط طرح تفصیلی پس از 5 سال از ابلاغ آن در مناطق شهرداری افزایش یافته است. شهرداری تهران در فرآیند بازبینی طرح تفصیلی، ملزم به تعیین سهم و ساماندهی کم و کیف عملکرد و کاربری‌های خدماتی و اداری در زیر پهنه‌های S 1 و s2 ظرف مدت یکسال است. حق انتقال و توسعه در طرح جامع به عهده وزارت راه و شهرسازی و در طرح تفصیلی به عهده شهرداری تهران است.از جمله پیشنهادات کمیسیون برای رفع مشکلات ارائه گزارش پایش تحولات کالبدی – فضایی شهر تهران طبق ماده 91 برنامه عملیاتی شهرداری تهران و دو مرحله‌ای شدن فرآیند صدور پروانه است.

به گزارش اخبار نظام مهندسی (akhbarmohandesi.ir)،رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در سیصد و شانزدهمین جلسه شورا، بیان کرد: طرح تفصیلی حدود ۴۸ بند تکلیف را به عهده شهرداری تهران قرار داده است که غالب این تکالیف هنوز انجام نشده است.گزارشی از وضعیت حوزه شهرسازی و معماری شهر تهران

گزارشی از وضعیت حوزه شهرسازی و معماری شهر تهران

گزارشی از وضعیت حوزه شهرسازی و معماری شهر تهران

محمد سالاری، در ادامه سلسله گزارش‌های نظارتی خود مرحله اول گزارش خود درباره ارزیابی اجرای طرح تفصیلی شهر تهران گفت: آنچه در این گزارش ارائه شده است اهداف تدوین و ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران و مروری گذرا بر وضعیت حوزه شهرسازی و معماری شهر تهران پس از گذشت ۵ سال از اجرای این طرح و جمع‌بندی و پیشنهادات است.

وی ادامه داد: سند طرح تفصیلی شهر تهران مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران است، که بر اساس ضوابط و مقررات طرح جامع تهران (بند ششم سند اصلی مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، آذر ماه ۱۳۸۶) تدوین شده است و از جمله اهداف این طرح شامل هدایت و کنترل تحولات کالبدی شهر تهران، اعمال ضوابط و مقررات عام ساخت و ساز و شهرسازی در محدوده شهر تهران، ساماندهی فضاهای شهری و دستیابی توامان به حقوق عمومی و خصوصی، پاسخگویی به صاحبان اراضی برای هر گونه ساخت و ساز با تراکم‌های ساختمانی مجاز، جلوگیری از تداخل غیر ضروری و نامناسب کارکردها، کاربری‌ها و فعالیت‌ها، ارتقاء کیفیت و کارآیی کیفیت شهری است.

طرح تفصیلی به چه منظور تدوین شد؟

سالاری با طرح این پرسش دلایل تدوین این طرح را چنین بیان کرد: طرح تفصیلی تدوین شد تا شهر تهران مبتنی بر بخش‌نامه‌ها و سلایق اشخاص اداره نشود، بارگذاری در شهر تهران مبتنی بر اصول و قواعد شهرسازی و معماری انجام پذیرد، نه مبتنی بر سلایق مدیران، فرآیند صدور پروانه‌ها و مجوزهای درخواستی شفاف شود و قابلیت نظارت توسط دستگاه نظارتی و مردم را داشته باشد، واسطه‌ها از فرآیند تصمیم‌گیری در حوزه شهرسازی و معماری حذف شوند و فضای رانت و فساد در حوزه شهرسازی و معماری از بین برود، تمامی شهروندان و ذی‌نفعان شهر از حقوق مکتسبه خود از طرح تفصیلی شهر تهران آگاه باشند و دخالت شوراهای توافقات مرکز و مناطق شهرداری در تصمیم‌گیری‌های مغایر طرح تفصیلی شهر تهران حذف شود.

تکالیف معوق مانده طرح تفصیلی از مهم‌ترین دلایل عدم تحقق اهداف طرح

رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران وضعیت حوزه شهرسازی و معماری شهر تهران پس از گذشت حدود ۵ سال از اجرای طرح تفصیلی را بطور خلاصه چنین توضیح داد: تکالیف طرح تفصیلی شهر تهران هنوز انجام نشده و همچنین بخشی از مصوبات ابلاغی انطباق طرح تفصیلی و طرح جامع شهر تهران نیز عملیاتی نشده است که شورای عالی شهرسازی کشور و شورای شهر در ابتدای سال ۹۲ به این حوزه ورود پیدا کردند اما تعدادی از این مغایرت‌ها هنوز اجرا نشده است. تصمیم‌گیری‌های مغایر با ضوابط طرح تفصیلی پس از ۵ سال از ابلاغ آن در مناطق شهرداری افزایش یافته است یعنی تصمیم‌گیری‌های بخش‌نامه‌ای نه تنها کاهش پیدا نکرده که افزایش داشته است، مصوبات شورای اسلامی شهر تهران در خصوص شفاف‌سازی فرآیندهای مالی و عوارض دریافتی در حوزه شهرسازی و معماری بصورت کامل و دقیق اجرا نشده و زمان صدور پروانه طولانی شده است و همچنین طرح تفصیلی در مناطق شهر تهران می‌بایست مورد پایش قرار گیرد که با تاخیر شروع و در حال انجام است.

عدم ورود شهرداری به تعیین کاربری‌های مجاز و نوع بهره‌برداری عامل اعتراض مردم به پروژ ه‌های چند منظوره و مال‌ها

سالاری بیان کرد: در طرح تفصیلی حدود ۴۸ بند تکالیف را به عهده شهرداری تهران قرار داده است که غالب این تکالیف به انجام نرسیده است، برخی از مهم‌ترین این تکالیف به این شرح است: بند ۴-۳ : عملکرد، یا کاربری تجاری در پهنه کار و فعالیت، شامل کلیه واحدهای تجاری(مغازه ها و صنوف) فروشگاه‌های بزرگ ،پاساژها، دفاتر تجاری، شعب بانک‌ها، بنگاه‌ها و شرکت‌هایی که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره می‌شوند که بر اساس تبصره این بند، شهرداری تهران مکلف به تعیین عملکردهای مجاز به استقرار، در کلیه زیر پهنه‌های استفاده از این اراضی، ظرف مدت دوسال است، تا پس از تصویب در مراجع ذی‌صلاح مبنای استقرارفعالیت این در پهنه شود.

وی افزود: اکنون مشکل پروژه‌های بزرگ مقیاس و مجتمع‌های چند منظوره که شهر تهران را قفل کرده است به این موضوع بر می‌گردد، در شهرداری فقط مجوز می‌دهند و نمی‌گویند که در بهره‌برداری چه استفاده‌ای از ملک کنید مثلا اینکه بانک تاسیس کنید یا تالار پذیرایی یا غیره در صورتی که طرح تفصیلی گفته بر اساس نیازسنجی منطقه باید در دو سال اول تمامی راسته‌ها و بورس‌های مناطق شهر تهران را احصاء کنید که وقتی مجوز صادر می‌شود نوع عملکرد مجاز هم در مجوز قید گردد و این موضوع یکی از مهم‌ترین بندهای طرح تفصیلی است.

عدم تحقق مفاد بند ۳-۷ طرح تفصیلی بهانه‌ای برای اضافه بناء و اضافه طبقه

بند۳-۷ به منظور سامان‌بخشی به سیمای شهر تهران، احداث بنا در محورهایی با حداقل عرض ۱۲ متر در صورتی که کمتر از ۶۰ درصد قطعات آن در طرفین گذر شکل گرفته باشند، مطابق ضوابط زیر پهنه و در صورتی که بیش از ۶۰ درصد قطعات در طرفین گذرها (حد فاصل دو گذر با حداقل عرض ۱۰ متر) بر مبنای ضوابط قبلی ساخته شده، مطابق تراکم و طبقات ساخته شده غالب قطعات مجاور، با پیشنهاد شهرداری منطقه و تایید نهایی معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است و بر اساس تبصره این بند، شهرداری‌های مناطق تهران، ملزم به شناسایی و اعلام محورهای مشمول بند (۳-۷) حداکثر ظرف مدت یکسال به معاونت شهرسازی و معماری می‌باشند. طرح تفصیلی می‌گوید اگر بین دو تقاطع در یک کوچه اگر ۶۰ درصد پارسل‌ها طبقه غالب شکل گرفته برای بقیه پارسل‌ها که نوسازی می‌کنند به اندازه مجاورین آن‌ها می‌توان طبقه داد که موضوع سامان‌بخشی سیمای شهر تحقق پیدا کند که هنوز انجام نشده است.

این عضو شورا همچنین، درباره تکالیف دیگری که در طرح تفصیلی معوق مانده اظهار کرد: تکلیف دیگر بند ۴-۹ می‌باشد که می‌گوید تفکیک اراضی مزروعی و باغات پیوسته و انبوه موجود شهر تهران، ضمن رعایت قانون “اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهرها”آیین نامه مربوطه و صرفاً بر اساس دستورالعمل اجرایی ماده ۱۴ قانون زمین شهری مجاز است و طبق تبصره این بند به منظور جلوگیری از تفکیک باغات پیوسته و انبوه، شهرداری تهران موظف به تهیه طرح‌های موضعی ویژه برای باغات در نخستین سال اجرای طرح تفصیلی است.

وی سایر تکالیف محقق نشده را این‌گونه بیان کرد: بند ۱۷-۳: شهرداری تهران در فرآیند بازبینی طرح تفصیلی، ملزم به تعیین سهم و ساماندهی کم و کیف عملکرد و کاربری‌های خدماتی و اداری در زیر پهنه‌های S 1 و s2 ظرف مدت یکسال است.

سالاری بند ۱۶-۲ چنین توضیح داد: طبق این تکالیف دستورالعمل طراحی ساختمان‌های بلند مرتبه ظرف یک‌سال از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران در سال اول باید تهیه و تصویب می‌شد که نشد و سال ۹۴مطالعات آن انجام شد و به شورای عالی شهرسازی رفت و آن‌ها با مطالعات آن مخالفت کردند و هنوز هم تصویب نشده است. شهرداری با ۳ سال تاخیر مطالعات را انجام داد و در مورد بسیاری از ساختمان‌های بلند مرتبه به صورت موردی تصمیم گیری شد در صورتی که قرار بود کل پهنه‌هایی که امکان بلندمرتبه‌سازی دارند و تعداد طبقات، سطح اشغال و نوعش مشخص شود و در سامانه ثبت شود تا هیچ‌گونه رانت وفسادی وجود نداشته باشد.

پارکینگ‌های طبقاتی مناطق مطابق مفاد طرح تفصیلی شکل نگرفتند؟

سالاری تشریح کرد: بر اساس بند ۱۰-۲ تبصره، شهرداری تهران ملزم است طی سه دوره پنج‌ساله در کلیه محلات شهر تهران به ویژه محلاتی که تامین پارکینگ در قطعات مسکونی امکان‌پذیر نیست، موجبات احداث پارکینگ طبقاتی را فراهم نماید. بند ۱۳-۳ نیز برای ساخت و ساز در کلیه پلاکهایی که در زیرپهنه S121، s122، s211 و S125 قرار گرفته‌اند، تدوین و تصویب دستورالعمل طراحی شهری، توسط معاونت شهرسازی و معماری الزامی است.

عدم تحقق TDR(حق انتقال توسعه) یکی از دلایل اساسی کندی نوسازی و به‌سازی بافت فرسوده

سالاری همچنین درباره بند ۷-۸ بیان کرد: در کلیه زیرپهنه‌های استفاده از اراضی که به دلیل ضوابط میراث فرهنگی و تاریخی از محدودیت ارتفاعی برخوردارند استفاده از ما به‌التفاوت تراکم به استفاده بر اساس ضوابط میراث فرهنگی به عنوان حق انتقال توسعه مجاز است. در تبصره این بند تهیه و تصویب دستورالعمل حق انتقال توسعه TDR در سال اول اجرای طرح تفصیلی تکلیف شده است. حق انتقال و توسعه در طرح جامع به عهده وزارت راه و شهرسازی است و در طرح تفصیلی به عهده شهرداری تهران است و به این موضوع می‌پردازد که مجاورین بناهای تاریخی و میراثی نمی‌توانند از حقوق مکتسبه ناشی از طرح تفصیلی استفاده کنند و باید حقوق آن‌ها را محترم شمرد.

رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران از اینکه با گذشت ۵ سال از ابلاغ طرح تفصیلی تصمیم‌گیری‌های مغایر با آن افزایش یافته است انتقاد کرد و افزود: طی سه سال گذشته که در مجموع بیش از ۳۸۰۰۰ پرونده در شورای معماری مناطق طرح و به طور متوسط روزانه ۳۸ پرونده و ماهانه بیش از ۱۱۵۰ پرونده بررسی شده است.

مغایرت‌های احصاء شده در کمیسیون شهرسازی و معماری از تصمیمات شوراهای معماری مناطق

سالاری همچنین درباره احصاء پروانه‌های صادره مغایر طرح تفصیلی و ضوابط ملاک عمل در شوراهای معماری مناطق گفت: ما در کمیسیون شهرسازی و معماری حدود ۲ هزار پرونده را احصاء کردیم که هر کدام جای تذکر و سوال از شهردار را دارد و حدود هزار پرونده را برای شخص قالیباف ارسال کردیم تا لغو پروانه‌های صادره بازنگری و لغو شود اما متاسفانه هنوز این روند ادامه دارد.

دلیل عدم تحقق مفاد طرح تفصیلی شهر تهران

سالاری در ادامه نیز از جمله دلایل طرح پرونده‌ها در شورای معماری مناطق را عدم انجام تکالیف طرح تفصیلی، امکان ایجاد اضافه‌بنا و افزایش سطح اشغال در برخی از زیرپهنه‌های M) )طرح تفصیلی، موافقت با سطح اشغال مازاد در کلیه پهنه‌ها، صدور پروانه مسکونی و ایجاد بنا در پهنه فعالیت و کار s) )، فروش کسری پارکینگ به منظور درآمدزایی و امکان صدور پروانه در املاکی که تامین پارکینگ به میزان ضوابط امکان‌پذیر نیست، قانونی جلوه دادن تصمیمات مغایر با ضوابط ملاک عمل در مناطق، عدم انجام تکالیف از سوی دستگاه‌های نظارتی، سازمان‌های نظارتی شهرداری، صدور مجوز اضافه طبقه و سطح اشغال مازاد بر طرح تفصیلی، صدور مجوز اضافه طبقه(بدون در نظر گرفتن مفاد بند ۳-۷ طرح تفصیلی)، موافقت با تخلفات توسعه بنا در محل نورگیرهای مازاد بر مقررات شهرسازی، اعطای طبقه اضافی ناشی از تجمیع (بیش از ۲۰% تعیین شده)، موافقت با اعطای مجوز واحدهای دوبلکس(جهت تامین پارکینگ)، موافقت با درخواست احداث بنای کاملا مسکونی در پهنه‌های غیرمسکونی(S , M)، امکان ایجاد اضافه بنا در برخی از زیر پهنه‌های طرح تفصیلی (M , S)، عدم برخورد با متخلفین و تصمیم گیرندگان مغایر با ضوابط ملاک عمل اعلام کرد.

پیشنهادات کمیسیون شهرسازی و معماری برای رفع چالش‌های اساسی حوزه شهرسازی و معماری

رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران از جمله پیشنهادات کمیسیون را برای رفع مشکلات ذکر شده ضرورت تسریع در پایش طرح تفصیلی مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، ضرورت تعیین تکالیف باقی‌مانده طرح تفصیلی (انجام مطالعات و تدوین و تصویب تکالیف تعیین شده)، ضرورت اتمام مطالعات، تصویب و اجرای طرح‌های موضعی و موضوعی؛ اجتناب از تصمیم‌گیری مغایر با مفاد طرح تفصیلی و مصوبات ملاک عمل در شهرداری تهران، ابطال بخش‌نامه‌های ستادی حمایتی و سایر بخش‌نامه‌های مغایر با طرح تفصیلی شهر تهران، محاسبه سیستمی عوارض و صدور فرم‌های سیستمی عوارض صدور پروانه و سایر گواهی‌ها در مناطق ۲۲ گانه، اجرایی کردن کامل مصوبات شورا در تمامی حوزه‌ها از جمله شهرسازی و معماری ( ضریب k، ارزش بهینه و ..)، هوشمندسازی و پایش آنلاین ظرفیت جمعیت‌پذیری کاربری‌های پهنه‌های مختلف طرح تفصیلی شهر تهران، ارائه گزارش پایش تحولات کالبدی – فضایی شهر تهران طبق ماده ۹۱ برنامه عملیاتی شهرداری تهران و دو مرحله‌ای شدن فرآیند صدور پروانه بیان کرد.

دو مرحله‌ای شدن صدور پروانه راهکار موثر در شفاف‌سازی و کاهش زمان صدور پروانه

سالاری درباره دو مرحله‌ای شدن فرایند صدور پروانه اظهار کرد: مرحله اول صدور پروانه شهرسازی است که حقوق مکتسبه ناشی از طرح تفصیلی و ضوابط و قوانین ملاک عمل با ارائه نقشه‌های معماری شامل (تعداد طبقه، سطح اشغال، نوع کاربری، …) با صدور پروانه شهرسازی به مالک ارائه شده و عوارض متعلقه از سوی شهرداری از مالک دریافت می‌شود. مرحله دوم صدور پروانه ساخت است که با انجام تمامی تمهیدات ضروری اعم از تامین سرمایه و تهیه نقشه‌های مربوطه و انتخاب دستگاه ناظر و مجری، پروانه اجرا صادر می شود.

در اد امه درباره مزایای این طرح بیان کرد: پروانه صادره تاریخ انقضاء ندارد و شهروندان نگرانی در این خصوص ندارند و لذا ساختمان‌های نیمه‌کاره و رها شده و گودهای پرخطر به شدت کاهش پیدا می‌کند. شهروندان مجبور نیستند در صورتی‌که پروانه اجرا نگرفتند هزینه‌های مهندسین ناظر و مجری را سالانه بپردازند، زمان صدور کاهش پیدا می‌کند، از ساخت و سازهای بی‌رویه و تبدیل شدن شهر به کارگاه‌های ساختمانی جلوگیری می‌شود، نقشه‌های تهیه شده برای ساختمان با دقت و کنترل بیشتری تهیه می‌شود، مشکلات حقوقی ناشی از عدم توانایی شهروندان در اتمام به موقع پروژه کاهش پیدا می‌کند و پیمانکار مجری ساختمان مسئولیت ضمانت کیفیت ساخت را به عهده می‌گیرد.

منبع: ایسنا