تشریح عوامل رشد قیمت مسکن و اجاره

معاونت وزیر راه و شهرسازی با عنوان این که در چهل سال گذشته حضور دولت در ساخت ‌و ساز مسکن بین نیم تا سه درصد بوده است،‌ عنوان کرد:‌ دولت تنها در جایی حق دخالت در بازار مسکن را دارد که بخواهد از قشر ضعیف حمایت کند و پیشنهاد انعقاد قرارداد ۲ ساله با مستاجران و افزایش ده درصدی اجاره بها در آزادترین اقتصادها هم حق مردم است.

به گزارش پایگاه خبری مهندسین نیوز _  مرجع اخبار نظام مهندسی کشور،معاونت وزیر راه و شهرسازی با عنوان این که در چهل سال گذشته حضور دولت در ساخت ‌و ساز مسکن بین نیم تا سه درصد بوده است،‌ عنوان کرد:‌ دولت تنها در جایی حق دخالت در بازار مسکن را دارد که بخواهد از قشر ضعیف حمایت کند و پیشنهاد انعقاد قرارداد ۲ ساله با مستاجران و افزایش ده درصدی اجاره بها در آزادترین اقتصادها هم حق مردم است.

تشریح عوامل رشد قیمت مسکن و اجاره

تشریح عوامل رشد قیمت  مسکن و اجاره

وی در مورد پیشنهادات وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن مبنی بر تنظیم قراردادهای ۲ ساله با مستاجران و تعیین سقف ده درصد افزایش قیمت اجاره بها، گفت: در واقع هر گونه قیمت گذاری مستقیم در بازار می ‌تواند مفسده خاص خود را موجب گردد و دولت تنها در موردی حق دخالت دارد که تعادل بازار بهم خورده باشد. در اینجا وظیفه دولت است که با وضع قوانین، بازار را به تعادل برساند ولی در حالت عادی تنها مکانیزم عرضه و تقاضا می‌ تواند بازار را تنظیم کند.
** افزایش چهل درصدی اجاره بها و اجاره نشینی سی و پنج درصد مردم
مظاهریان، در مورد تغییر شرایط بازار مسکن و بخش اجاره به تغییرات ابتدای سال اشاره کرد و افزود: در فصل اول سال جاری شاهد افزایش چهل درصدی اجاره بها در شهر تهران ناشی از تغییر شاخص‌های کلان اقتصادی بودیم و این در حالیست که سی و پنج درصد مردم اجاره نشین هستند و معمولا مستاجران از قشر ضعیف‌تر جامعه محسوب میگردند. بنابراین تلاطم در بازارهای خارج از بخش مسکن، موجب بروز یک مشکل حاد در بازار مسکن شد و بازار رهن و اجاره را در زمانی کوتاه تحت تاثیر قرار داد و از تعادل خارج کرد.
**جذابیت بازارهای موازی مسکن را گران کرد
معاون مسکن و ساختمان با تاکید بر این که عامل خروج بازار مسکن از تعادل از درون بخش مسکن نبود، تصریح کرد: در درون بازار مسکن اتفاق خاصی که عامل این جهش قیمت‌ ها باشد رخ نداده است بلکه این اتفاقات در بازار مسکن ناشی از جذابیت اقتصادی انتظارات تورمی بود که در بازارهایی هم چون ارز و طلا نیز حاصل گردید و نقدینگی به قصد سود آوری به سمت بازارمسکن هم روانه شد.
** گرانی مسکن ارتباطی به میزان عرضه ندارد
مظاهریان در پاسخ به این پرسش که اگر عرضه به میزان کافی (به اندازه تقاضای واقعی) در بازار وجود داشت آیا انفجار قیمت به این حد می‌ رسید، ادامه داد: این شرایط پیش آمده ارتباطی به میزان عرضه نداشته چرا که هم چنان تعداد فزاینده‌ای از خانه‌ های خالی در بازار وجود دارد ولی در عوض همواره سه عامل تعیین کننده اجاره بها در بازار وجود دارند که عبارت است از قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی و وضعیت بازارهای موازی که هر ۳ مورد در یک مقطع زمانی از تعادل خارج شدند.
معاون وزیر راه وشهرسازی هم چنین افزود: هر چند میزان عرضه و تقاضای بوجود آمده در این شرایط، اثرگذار است ولی ۳ عامل ذکر شده بیش ترین تاثیر را در تعیین نرخ اجاره داشته و عامل انفجار قیمتی در بازار اجاره بودند. بنابراین این جا می ‌توان وظیفه دولت دانست تا با وضع مقررات، بازار را به نحوی تنظیم کند که اقشار کم درآمد که اغلب مستاجر هستند،‌ آسیب کم تری ببینند.
**در آزادترین اقتصاد دنیا هم تمدید قرارداد حق مستاجر است
مظاهریان در مورد راهکارهای ارایه شده از طرف وزارت راه وشهرسازی در تعادل بخشی به بازار اجاره، مطرح کرد: هدف اصلی این است که قرارداد با مستاجران ۲ ساله منعقد شود و مستاجران در اولویت تمدید قراردادها باشند. یکی از اشکالات ساختاری در ایران که محدود به قرارداد اجاره هم نیست اینست که اصولا قراردادها کوتاه مدت منعقد می ‌گردند، البته این موضوع که خود ناشی ازعدم ثبات اقتصادی است به چرخه بی‌ثباتی کمک میکند. از این رو هدف وزارت راه وشهرسازی این شد که بتواند زمان قراردادهای اجاره مسکن را به ۲ سال افزایش دهد.
وی اظهار داشت: علاوه بر هزینه‌های قرارداد و اجاره بها،‌ هرساله هزینه جا به جایی نیز بر مستاجران تحمیل می ‌گردد که بار مالی و روانی زیادی را دربر می ‌گیرد. مالک می ‌خواهد خانه‌ ای را به دفعات اجاره دهد. در بسیاری از نقاط جهان این جزو حقوق مستاجران است که بتوانند قرارداد را برای ۱ سال دیگر هم تمدید کنند. لذا در آزادترین اقتصادهای دنیا هم این موضوع را بعنوان حق مستاجر به رسمیت می ‌شناسند.
**پیشنهادات مسکنی دولت،‌خدشه ای به حق مالکیت وارد نمی‌ کند
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به دیگر راهکار وزارت راه و شهرسازی برای تنظیم بازار اجاره مسکن،‌ عنوان کرد: پیشنهاد دیگر دولت اینست که علاوه بر این که قراردادها با مستاجران ۲ ساله تنظیم گردد، سقف حداکثر ده درصد افزایش قیمت اجاره در قراردادها، برای این دوره بحرانی در اقتصاد، تعیین گردد. مبنای تعیین این سقف افزایش اجاره بها هم بر این بوده که موجران و مالکان مسکن قبلا از افزایش قیمت مسکن خود منتفع شده و ارزش ملک شان تا شصت درصد افزایش یافته است، بنابراین میتوان قیمت اجاره را در حد افزایش ده درصدی کنترل کرد تا از قشر ضعیف حمایت گردد.
مظاهریان در پاسخ به این پرسش که ضمانت اجرای این راهکار چیست،‌ گفت:‌ ضمانت اجرایی اینست که در هر قراردادی یک طرف مستاجر بعنوان ذینفع است و اگر این پیشنهاد دولت به قانون تبدیل گردد، مستاجر می‌ تواند سریعا به این قانون اتکا کند و در صورت افزایش بیش از ده درصد اجاره بها، تخلف مالک را گزارش دهد. بنابراین ضمانت اجرایی خیلی محکمی دارد و براحتی می‌ توان این راهکار را به اجرا رساند چراکه در هر طرف قرارداد، یک مستاجر ذی حق و ناظر بر اجرای درست قانون وجود دارد.
وی تصریح کرد: مراحل بررسی این پیشنهاد در دولت در حال نهایی شدن است.
مظاهریان در مورد این موضوع که کارشناسان بر این باورند این پیشنهادات مغایر با قانون مالکیت است و قابلیت اجرا ندارد، ادامه داد: این پیشنهاد در راستای حمایت از مستاجران است و مالک را ملزم می‌ کند قرارداد را با مستاجری که مشکلی ایجاد نکرده است ۲ ساله منعقد کند. لذا این موضوع خدشه‌ای به حق مالکیت موجر وارد نمیکند.
معاون وزیر راه و شهرسازی در مورد مشوقهایی که سبب می‌ شود مالک از این پیشنهاد و قانون استقبال کند،‌ افزود: از طرف دیگر موجرانی که قراردادهای ۲ ساله منعقد کنند، میتوانند از معافیت مالیاتی برخوردار شده و از مالیات بر اجاره معاف گردند.
** ساخت خانه کم متراژ پایین برای سازندگان به صرفه نبود/ سیگنال بد قوانین شهری سبب ساخت واحدهای لوکس گردید
معاون وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این پرسش که میزان تولید در سالهای گذشته چگونه بوده است، ‌ادامه داد:‌ در حال حاضر با کمبود خانه روبرو نیستیم،‌ مرکز آمار میگوید که در ازای بیست و چهار میلیون خانوار بیست و هفت میلیون واحد مسکونی وجود دارد.
مظاهریان تصریح کرد: ورود دولت در این بازار میتواند با ارایه مشوق باشد به این صورت که سازندگان واحدهای کوچک متراژ که مورد نیاز خانه اولیها است، بتوانند از معافیتهایی استفاده کنند.
وی در پاسخ به این پرسش که در این سالها چرا واحدهای مسکونی کم متراژ برای پاسخ به نیاز خانه اولی ‌ها تولید نشده است،‌ گفت: در سالهای گذشته و قبل از نود و یک بخش خصوصی، سودآوری خود را در ساخت واحدهایی با متراژهای بزرگ می ‌دید. براساس قوانین شهری ساخت واحدهای مسکونی با متراژ بالا به صرفه ‌تر است چراکه آپارتمان صد و پنجاه متری به یک پارکینگ نیاز دارد و حال این که اگر آپارتمان صد و پنجاه متری به دو آپارتمان هفتاد و پنج متری تبدیل گردد، باید دو پارکینگ برای آن احداث گردد.

تشریح عوامل رشد قیمت مسکن و اجاره

معاون امور مسکن و ساختمان مطرح کرد: افزایش تعداد پارکینگ‌ ها نیاز به افزایش تعداد طبقات دارد که با قوانین شهری در تعارض است. از طرف دیگر هم مالکان بر این باور هستند که آن ‌ها متر مربع هر ساختمان را می ‌فروشند بنابراین ساخت واحدهای صد و پنجاه متری به صرفه‌تر از واحدهای هفتاد و پنج متری خواهد بود. این سیگنال بد و اشتباهی بود که در سال‌ های هشتاد و شش تا نود و دو به بازار داده شد و سبب ایجاد مسکن‌ های لوکس در کشور شد.
**حبس سرمایه بخش خصوصی در خانه های لوکس
معاون امور مسکن و ساختمان گفت: واحدهایی که متراژ آن ها بالا بوده و گران قیمت هستند، در شرایط امروز قدرت خرید برای آن ها وجود ندارد و اکنون سرمایه بخش خصوصی در این واحدها حبس گردید.
مظاهریان تاکید کرد:‌ اگر این آمار درست است که دو میلیون و پانصد و هشتاد هزار واحد خالی در کشور وجود دارد به این معنی است که سرمایه انبوه سازان و سازندگان مسکن در این واحدها گرفتار شده است.
مظاهریان در باره صحت این آمار بیان کرد: این آمار توسط معتبرترین مرکز ارایه آمار تولید شده و مرکز آمار مدعی است که کلیه واحدهای مسکونی را با کدهای ملی افراد بررسی کرده و به این رقم رسیده است.
معاون امور مسکن و ساختمان با تاکید بر این که ارزش خانه هایی در سالهای هشتاد و شش تا نود و یک ساخته شده و فروش نرفته امروز به بیش ازصدها میلیارد دلار میرسد، افزود: تا زمانیکه سرمایه انبوه سازان در این خانه های خالی حبس شده باشد امکان سرمایه گذاری‌ های جدید برای ساخت واحدهای کم متراژ محدود خواهد بود.
مظاهریان تصریح کرد: ‌آن زمان تصور سازندگان و سرمایه گذاران این بود که خانه‌های لوکس به فروش می ‌رسد ولی امروز با توجه به شرایط حال حاضر به این نتیجه رسیده‌اند که تقاضا برای خانه ‌های کم متراژ بیش تر است، چرا که قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده و خریداران اصلی خانه اولیها و زوجهای جوان هستند.
**پولی برای احداث خانه ‌های کم متراژ باقی نمانده است
مظاهریان با عنوان این که بخش خصوصی میداند نیاز بازار چه چیزی است و در آن بخش سرمایه گذاری می ‌کند، خاطر نشان کرد: مشکل بازار مسکن در حال حاضر این است که سرمایه بخش خصوصی که همان سازندگان هستند قفل شده است. سرمایه گذاران در حوزه مسکن، خانه‌ها را ساخته‌اند و منتظرند که این خانه‌ ها به فروش برسد تا بتوانند سرمایه گذاری‌ های جدید در بازار مسکن انجام دهند.
معاون وزیر راه وشهرسازی با تاکید بر این که سرمایه سازندگان در خانه هایی با بهره وری صفر به دام افتاده است، یاد آور شد: از طرف دیگر واقعیت‌ های بودجه و شرایط مالی چنین امکانی را به دولت نمی ‌دهد که بخواهد در بازار مسکن در بخش ساخت و ساز دخالت کند و بر مبنای تئوری ‌های اقتصاد ورود دولت به بازار مسکن کاملا غلط است. اقتصاد مسکن در ایران مبتنی بر بخش خصوصی است و مطالعات چهل ساله نشان می‌ دهد که نیم تا سه درصد ساخت و ساز کشور توسط دولت انجام گرفته و دولت نباید و نه می‌ تواند در بازار مسکن در حوزه ساخت و ساز دخالت کند.

منبع :  وزارت راه و شهرسازی

مشاهده منابع آزمون نظام مهندسی

کتاب آزمون نظام مهندسی نقشه برداری  pdf