پیش‌فروش ساختمان ممنوعیت پیش‌فروش ساختمان بدون سند رسمی
با وجودی که ۴ سال از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان می گذرد، با این حال جرائم ناشی از عدم اجرای آن هر روز بیش تر می شود. بطوریکه در بخش قابل توجهی از شانزده میلیون پرونده ورودی به دستگاه قضا، خواسته خواهان پیگیری عناوین مجرمانه شکل گرفته حول پیش‌فروش ساختمان است. طبق این اساس ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، خواستار اجرای جدی تر قانون پیش‌فروش ساختمان شد.
به گزارش پایگاه خبری مهندسین نیوز _ مرجع اخبار نطام مهندسی کشور،با وجودی که ۴ سال از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان می گذرد، با این حال جرائم ناشی از عدم اجرای آن هر روز بیش تر می شود. بطوریکه در بخش قابل توجهی از شانزده میلیون پرونده ورودی به دستگاه قضا، خواسته خواهان پیگیری عناوین مجرمانه شکل گرفته حول پیش‌فروش ساختمان است. طبق این اساس ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، خواستار اجرای جدی تر قانون پیش‌فروش ساختمان شد.
ممنوعیت پیش‌فروش ساختمان بدون سند رسمی
پیش‌فروش ساختمان بدون سند رسمی ممنوع است
به طور کلی جرائم و تخلفات به ۲ علت نبود قانون یا اجرانشدن آن بوجود می‌آیند و بستر اغلب آن ها سودجویی است. مسئله نوسازی بافت فرسوده و توسعه ساخت‌و‌ساز و رونق بازار مسکن تا قبل از سال نود و سه ترکیبی را بوجود آورده بود که فضا را برای سودجویی و بروز تخلف فراهم کرده بود. یکی از این زمینه‌سازی ها، پیش‌فروش ساختمان های نیمه‌کاره و در دست ساخت بود، ولی از سال نود و سه و با تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان انتظار می رفت امکان تخلفات منجر به سودجویی در این رابطه به حداقل برسد، ولی گزارش های دوره‌ای حجت‌الاسلام حمید شهریاری معاون آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه خلاف این مطلب را نشان می دهد. کلاهبرداری، جعل سند و فروش مال غیر از جمله عناوین مجرمانه کیفری و الزام به تنظیم سند و تصرف مال غیرعناوین حقوقی هستند که بدنبال پیش‌فروش ساختمان و بروز تخلف در این راستا بعنوان خواسته در محاکم عنوان می شوند. این در حالیست که بنابر آخرین آمار ورودی پرونده‌های قضایی که اواخر شهریور سال جاری از طرف حجت‌الاسلام شهریاری منتشر شد، دست کم ۳ عنوان از این عناوین در صدر فهرست بالاترین خواسته‌ها از محاکم بشمار می روند.
قانون هست، اجرا نمی گردد!
حال این مسئله عنوان می شود که با توجه به این که الزامات پیشگیری از این جرائم و تخلفات ایجاد شده، چرا این جرائم برای سومین سال متوالی در صدر فهرست خواسته های طرح شده در محاکم قضایی هستند. پاسخ پرسش در اینست که قانون موجود به علل مختلف اجرا نمی شود.
ملک و مسکن در کشور ما یک کالای سرمایه‌ای گران بشمار می رود. بنابراین راه های خرید ارزان و همراه‌شدن با تورم برای افزایش آورده بسیار مورد استقبال هستند. البته در این میان مصرف‌کنندگانی هستند که راه ارزان، ولی پرخطر پیش خرید را برای خانه‌دارشدن انتخاب می کنند. در هر ۲ صورت بنظر می رسد، طرفین معامله از چنین معامله‌ای راضی هستند. فردی که با پول کم تر و با صرف مدت زمانی صاحب ملکی شده که پس از تکمیل ارزش واقعی بیش تری دارد و فروشنده که زودتر به پول نقد می رسد و بخشی از کسری های اتمام پروژه را از جیب خریدار می پردازد تا روی مابقی پروژه این به اصطلاح ضرر را جبران کند، ولی به محض این که یکی از طرفین که اغلب فروشنده است به تعهدات خود عمل نکند یا ساختمان نیمه کاره را به چند نفر بفروشد، گل و بلبل راضی ماجرا تبدیل به تخاصم شده و راه به محکمه می برند. در این بین هزینه های سنگینی بابت طرح دعوا در دادگاه ها به بیت‌المال تحمیل می کنند، مضاف بر این که خود نیز دچار خسارت می شوند. یکی از مقدمات اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان آماده‌کردن سخت‌افزار‌های عنوان شده در این قانون است که این موضوع از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارائه گردیده و با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ گردیده است.
براساس قانون پیش فروش ساختمان، مالکان زمین و سرمایه‌گذاران موظف هستند برای پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات خود از طریق دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنند و مدارکی همچون سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک را ارائه دهند. علاوه بر این در ماده بیست و سوم این قانون آمده است: «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی به پیش‌فروش ساختمان اقدام کنند یا بدون اخذ مجوز به درج یا انتشار آگهی بپردازند، به حبس از نود و یک روز تا ۱ سال یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.»
این در حالیست که طرفین معامله پیش‌فروش به خاطر این که حق‌التحریر در دفاتر اسناد رسمی را نپردازند به تنظیم یک قرارداد دستی در فرآیند معامله اکتفا می‌کنند و اصرار قانون برای تنظیم سند در دفترخانه را نان گذاشتن قانون در سفره این دفاتر می دانند، زیرا این حق‌التحریر بمراتب از حق مشاوره و کمیسیون دفاتر مشاور املاک بیش تر است. براساس الزام قانون، چنان چه سند پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت گردد، امکان فروش واحد‌های ساختمان نیمه‌کاره به چند نفر در عمل از بین می رود.
از طرف دیگر ماده بیست و چهار قانون پیش‌فروش ساختمان مشاوران املاک را مکلف کرده تا بعد از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین یعنی پیش فروشنده و پیش‌خریدار را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش، به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و نمی توانند به تنظیم قرارداد پیش فروش اقدام کنند و در غیر اینصورت برای بار اول تا ۱ سال و برای بار دوم تا ۲ سال، پروانه کسب آنها تعلیق و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند. ولی این موضوع از سوی مصطفی قلی‌خسروی، ریاست اتحادیه املاک کشور نوعی نادیده‌گرفتن حقوق مشاورین املاک است، زیرا این قانون برای انجام مذاکرات مقدماتی کمیسیونی را برای مشاورین املاک تعیین نکرده است. این در حالیست که گزینه اخیر با وجودی که از طرف قلی‌خسروی توجیه قابل استنادی برای سرباز زدن مشاورین املاک از تمکین به قانون است سبب دامن زدن بیش تر به جرائم و تخلفات در حوزه پیش فروش مسکن می گردد.
ممنوعیت پیش‌فروش ساختمان بدون سند رسمی
در این میان همراهی با فروشنده به علت امکان چند فرصت معامله برای مشاور املاک به صرفه تر است. این زمینه های تکراری با وجود قانون مصوب در ۴ سال گذشته، سبب شد تا روز گذشته احمد تویسرکانی، ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفتگو با رسانه‌ها بیان کند: قانون پیش‌فروش ساختمان باید با دقت اجرا گردد و کلیه بخش ها و ادارات ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی مکلف به اجرای این قانون هستند و حتماً باید سند این معاملات در دفاتر اسناد رسمی صادر گردد.
وی گفت: طبق قانون پیش‌فروش ساختمان، دستگاه های مختلف در این زمینه تکالیفی دارند و هر دستگاهی براساس قوانین و مقررات مکلف به اجرای بخشی از این قانون است. مثلاً بخشی از آن مربوط به سازمان ثبت اسناد و املاک است که پیگیری های آن را انجام می دهیم.
معاون قوه قضائیه خاطر نشان ساخت: قانون پیش فروش ساختمان یک قانون لازم‌الاجراست و طبیعتاً قرارداد‌های مربوط به پیش فروش ساختمان ها باید به شکل رسمی انجام گردد. البته بعضی از تکالیفی که قانونگذار برای اجرای این قانون به شهرداری ها محول کرده، در بعضی از استان ها و شهر‌ها قابل اجرا نیست و شهرداری ها تواناییهای فنی لازم را در این زمینه ندارند. براساس آیین‌نامه اجرایی این قانون که در خرداد سال نود و سه به تصویب رسید، سردفتران موظف هستند خلاصه معامله را در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت برسانند.
منبع: سازمان نظام مهندسی ساختمان استان زنجان
مشاهده منابع آزمون نظام مهندسی
پاسخ تشریحی آزمون نظام مهندسی برق
