پشت‌پرده گرانی مسکن کلانشهرها توسط گروه های ذی‌نفع در شهرداریها و نظام مهندسی پشت‌پرده گرانی مسکن کلانشهرها توسط گروه های ذی‌نفع در شهرداریها و نظام مهندسی
پشت‌پرده گرانی مسکن کلانشهرها توسط گروه های ذی‌نفع در شهرداریها و نظام مهندسی ، چه می گذرد؟ بزرگ‌ترین چالش مسکن چیست و مردم سال آینده در بخش مسکن با چه مشکلاتی روبرو می شوند؟
به گزارش پایگاه خبری مهندسین نیوز – مرجع اخبار نظام مهندسی، پشت‌پرده گرانی مسکن کلانشهرها توسط گروه های ذی‌نفع در شهرداریها و نظام مهندسی ، چه می گذرد؟ بزرگ‌ترین چالش مسکن چیست و مردم سال آینده در بخش مسکن با چه مشکلاتی روبرو می شوند؟
پشت‌پرده گرانی مسکن کلانشهرها توسط گروه های ذی‌نفع در شهرداریها و نظام مهندسی
یک کارشناس اقتصاد مسکن با تشریح علت بحرانی شدن مسکن بویژه در کلانشهرها، یکی از عوامل اصلی کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی را وجود گروه‌های زیاده‌خواه در شهرداریها و نظام مهندسی عنوان کرد.
بزرگ‌ترین چالش مسکن چیست و مردم سال آینده در بخش مسکن با چه مشکلاتی روبرو می شوند؟ و پرسش هایی از این دست قطعا ذهن بسیاری را به خود مشغول کرده است. کارشناسان اقتصاد مسکن می گویند عدم تناسب عرضه و تقاضا باعث و بانی مصائب امروز بازار مسکن است و راهکار را افزایش تولید می دانند. برخی از کارشناسان نیز معتقد هستند سیاسی شدن بازار اقتصادی مسکن سبب شده تا این بخش بیشترین افزایش قیمت تاریخ را در دولت های یازدهم و دوازدهم ثبت کند. مقصر این اتفاق نیز وزیر سابق راه و شهرسازی معرفی می شود که یکی از افتخاراتش عدم افتتاح یک واحد مسکن مهر بود.
در این بین کم‌تر کسی از کارشناسان به چرایی رکود تورمی مسکن پرداخته است. بازار مسکن دوران رکود تورمی خود را می گذراند و با وجود آنکه وزارت راه و شهرسازی مجددا انتشار گزارش تحولات این بخش (قیمت) را متوقف کرده، اما متوسط قیمت همچنان به روند رو به رشد خود با سرعت کم‌تری نسبت به چند ماه گذشته ادامه می دهد. برای واکاوی اتفاقات بازار مسکن با پژوهش‌گر مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش های مجلس به گفت‌وگو نشستیم.
محمدرضا عبدلی در این گفت‌وگو پشت‌پرده نابسامانی بازار مسکن را افشا کرد. به اعتقاد وی عامل اصلی بر هم خوردن تناسب عرضه و تقاضا در بخش مسکن، برخی گروه های زیاده‌خواه هستند که در شهرداریها و سازمان های نظام مهندسی پروسه صدور پروانه های ساختمانی را در جهت تامین منافع خود بسیار تطویل می کنند، پروانه هایی که بعضا مالک یا سازنده تا چهارده ماه دنبال آن دوندگی کنند.
عبدلی هم‌چنین از انگیزه‌های دلالی به عنوان یکی از مصیبت های بازار مسکن کشور نام برده و یکی از راه کارها را اخذ مالیات‌های مختلف در این بخش عنوان می‌کند.
مشروح گفت‌وگو با استادیار دانشگاه آزاد در ادامه می‌آید؛
به نظر شما مهم ترین چالش سال آینده بخش مسکن چیست و باید برای رفع آن چه کرد؟
عبدلی:در بخش مسکن به طور کلی نمی‌توانیم در یک قالب بخشی چالش های بازار را تحلیل کنیم. عرضه و تقاضا در این بازار متفاوت با سایر بازارهای اقتصادی است و از طرف دیگر در برخی مواقع بازارهای رقیب برای این بخش وجود دارد. مهم ترین مسئله‌ای که طی حداقل هشت سال اخیر منجر به بروز بحران و مشکل در بازار مسکن شده، کاهش تعداد پروانه‌ها و گواهی‌های ساختمانی بوده است.
مسئله‌ای که بسیاری از کارشناسان به آن اشاره می‌کنند.
عبدلی: بله، اما متاسفانه در خیلی از تحلیل ها معمولا این دو را با هم دیگر می‌بینند، در کشورهای در حال توسعه معمولا تکیه بیشتر روی اقتصاد مسکن است. مقوله‌ای که بسیار مغفول مانده در خیلی از موارد برنامه‌ریزی جامع مسکن است. بیشتر تحلیل ها و راه کارها بر اقتصاد مسکن تکیه دارد. اگر بخواهیم مسکن را دسته‌بندی کنیم بخش اول آن به اقتصاد کلان برمی‌گردد و بخش دیگر آن به تولید مسکن که این هم بخشی به اقتصاد مربوط است و بخشی به برنامه‌ریزی مربوط می شود. یکسری ابزارها برای تسهیل تولید و عرضه و مدیریت بازار را داریم. یکی از مهم ترین آنها اجرای کامل مالیات‌ها در تمامی حوزه‌هاست اما با این وجود طی ۲ سال اخیر بیشتر از مالیات خانه‌های خالی صحبت می شود.
بحران جدی ما در بخش مسکن کاهش سرمایه‌گذاری است. نود درصد ساخت و ساز مسکن در ایران توسط بخش خصوصی انجام می شود حتی در بهترین دوره‌ها از جمله دوره مسکن مهر سهم بخش دولتی کم‌تر از بیست درصد بوده است. آثاری هم که داشته‌ایم کوتاه مدت و ناشی از همین سهم بیست درصدی بوده است.
* در آزادترین اقتصادهای دنیا هم دولت در مسکن دخالت می‌کند
برخی کارشناسان می‌گویند در شرایطی فعلی بخش مسکن بهترین راه کار مداخله گسترده دولت است. البته برخی وزاری سابق معتقد به رها کردن بازار بودند.
عبدلی: برخی کارشناسان بحث مداخله دولت را مطرح می کنند این در حالی است که در اکثر کشورها این تفکر تاثیرات مثبتی ندارد. البته ما به نظریه‌ای که دولت دارد بویژه در دوره مدیریت قبلی وزارت راه و شهرسازی انتقاد جدی داشتیم. وی معتقد بود باید بازار را رها کرد. اما ما باور داریم مدیریت و کنترل باید دست دولت باشد. در بازترین اقتصادهای دنیا از جمله آمریکا و بریتانیا که ادعا می کنند اقتصاد آزادی دارند در برخی حوزه‌ها از جمله مسکن دخالت می‌کنند.
متاسفانه در این زمینه در دولت هایی که معتقد به دخالت بیشتر در بازار مسکن بوده‌اند در جاهایی که باید دخالت می‌کردند این کار انجام نشد. شاید بهترین مسئله که می توان به آن اشاره کرد حکم تاریخی حضرت امام خمینی (ره) مبنی بر تشکیل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است. اگر به این حکم نگاه کنیم حضرت امام خمینی تاکید ویژه‌ای بر مسکن محرومان دارند. متاسفانه بیش از چهار دهه از انقلاب هم می‌گذرد و قبل از آن هم قانون مختص برای ساخت مسکن محرومان نداشته‌ایم. فقط یک مصوبه‌ای داشتیم در هیئت دولت برای مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی که به هیچ وجه اجرا نشده و عملکرد آن صفر بوده است.
*طرح های مسکن کم‌درآمدها در شأن آنها نیست
مسکن اجتماعی هم فقط روی کاغذ ماند.
عبدلی: اکثر طرح‌های ارائه شده مربوط به تامین مسکن دهک های یک، دو و سه اصلا مطلوب نیست و انتظار برای خانه‌دار شدن این دهک‌ها به بیش از صد سال رسیده که این اصلا در شأن یک فرد نیست. یکی از مهم ترین نیازهای مردم داشتن یک سرپناه است که در اسناد بالادستی بر آن تاکید شده است. حتی دین اسلام هم به موضوع مسکن اشاره شده است. اگر بخواهیم به آن اشاره کنیم بهترین نمونه در آیه ۸۰ سوره نحل است که خداوند تبارک و تعالی می‌فرماید خانه‌های شما را مکان آرامش شما قرار دادیم.
در جزء دوازدهم اصل سوم قانون اساسی، رفع محرومیت در رابطه با مسکن مورد توجه قرار گرفته است. در جزء یک اصل چهل‌وسوم تامین مسکن به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی برشمرده است. از طرف دیگر در سیاست های کلی نظام ابلاغی رهبر معظم انقلاب نیز مسکن است که نشان می دهد اهمیت بسیار زیادی در نظام جمهوری اسلامی ایران دارد.
*مسکن استیجاری راه میان‌بر حل معضل مسکن
با این وجود، دولت‌ها توجه چندانی به این مهم نداشته‌اند.
عبدلی: بله. فارغ از دیدگاه‌ها و نظریات دولت های مختلف و عملکرد آنها این مسئله چندان مورد توجه قرار نبوده است در دوره‌هایی بهبودهایی حاصل شده اما توجه به این مسئله مناسب نبوده است. دهک های یک، دو و سه حتما نیازمند تامین مسکن هستند که بهترین برنامه اجرای مسکن استیجاری است.
این مسئله در قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن مورد توجه قرار گرفته است، اما مسئله اصلی این است که اجرای آن منوط به یکسری آیین‌نامه شده که در این راستا برخی دستگاه‌های اجرایی عملکردی در این باره نداشته‌اند. البته برخی شهرداری ها در این زمینه پیشگام بوده‌اند و جلساتی را هم برگزار کرده‌اند اما اقدامی در این زمینه صورت نگرفته است. بخش بزرگی از جامعه علاوه بر دهک های پایین مانند دهک چهار و پنج با از جادررفتگی قیمت قادر به تامین مسکن نیستند.
وقتی بررسی می کنیم بویژه زمانی که مدنظر ما بود طبق شعار رهبر معظم انقلاب در جهش تولید حرکت کنیم، متوجه شدیم در چند زمینه دچار مشکل هستیم. یکی از مهم ترین مسائل پیچیدگی فرآیندها و هزینه قابل توجه مجوز ساخت مسکن است، یعنی پروانه ها و گواهی های ساختمانی. با اکثر فعالان بازار مسکن صحبت می‌کنیم می گویند سهم چهل درصدی از فرآیند ساخت و ساز مربوط به صدور مجوزهای مربوطه است.
اگر نمونه‌کاوی با کشورهای همسایه انجام دهیم می‌بینیم متاسفانه جایگاه خوبی نداشته‌ایم. اقدامات انجام شده بسیار بسیار محدود بوده و چندان جواب گو نبوده است.
چالش بعدی بازار مسکن کاهش اثربخشی تسهیلات بوده است. منتها کارشناسان اقتصادی تاکید دارند ممکن است افزایش سقف وام مسکن چند بار بصورت کوتاه‌مدت جواب بدهد ولی به علت آنکه هزینه‌ها روزمره و وابسته به اقتصاد کلان هستند پس از مدتی اثربخشی خود را از دست می‌دهد. شاید در این رابطه بهتر باشد ما به جای افزایش سقف وام، کارآمد کردن وام بسیار کارگشا باشد که چندین پیشنهاد در این زمینه ارائه شده است.
*پیشنهاد ادغام وام مسکن و ازدواج زوج های جوان
چه پیشنهادی؟
عبدلی: به عنوان مثال برای زوج‌های جوان ادغام وام ازدواج و مسکن را عملیاتی کنیم. از سوی دیگر امکان پرداخت وام را فقط برای مالکان داریم و سازندگان از این وام محروم هستند. یکی از بهترین شیوه‌ها با توجه به همین مشکلات اقتصاد کلان، مدت زمان بازپرداخت وام را تغییر دهیم. البته راهکارهای متفاوتی وجود دارد اما این مسائل در اولویت بیشتر قرار دارد. هم‌چنین باید از تجربه‌های قبلی استفاده کنیم و فقط بالا بردن ساخت و سازها را مدنظر قرار ندهیم.
شایدبخشی از مسائل اعلام شده متوجه کلیت انبوه‌سازان باشد شاید اگر راهکارها در بخش بازار باشد به این گروه اجحافی صورت بگیرد. می توانیم توسعه بازار ساخت و ساز مسکن بویژه در کشورهای همسایه و دوست اقدام کنیم تا بتوانیم زیرساخت های صدور خدمات فنی مهندسی را فراهم کنیم. در مجموع ما نمی توانیم برای کلیت بازار مسکن و عرضه و تقاضا یک فرمول واحد را ارائه کنیم. تجارب سال های مخلف و برنامه‌های توسعه‌ای را اگر مورد استفاده قرار می‌دادیم وضعیت بازار مسکن از امروز بسیار بهتر بود.
*عمده مشکل مسکن ایران در کلانشهرهاست/بازار مسکن تهران بحرانی است
به بحث پروانه و گواهی ساخت اشاره کردید که طی هشت سال اخیر روند کاهشی داشته است. یکی از علل بروکراسی اداری مربوطه است. قبل از این هشت سال آمار صدور پروانه‌های ساختمانی و گواهی ساخت بالایی داشتیم، مگر در آن زمان هم بروکراسی معمول اداری وجود نداشت؟
عبدلی: عمده مشکل مسکن کشور در مناطق شهری وجود دارد. وضعیت در کلانشهرها به ویژه در تهران کاملا رو به بحران گذاشته است. در شهرهای میانی و شهرهای کوچک برای دهک‌های میانی با اندک پس‌انداز و تسهیلات فعلی همچنان تامین مسکن تا حدود امکان پذیر است. اما در کلانشهرها و تهران بحرانی شده و پیچیدگی و افزوده شدن فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی ناشی از افزایش قیمت است.
*پروانه‌های ساختمانی، قلک شهرداری ها
چطور؟
عبدلی: واقعیت آن است که بخشی از بروکراسی اداری طی ده سال اخیر ایجاد شده است. از سوی دیگر انگیزه دلالی و حوزههای غیرمولد سبب شده تا بخشی از سرمایه‌ها به حوزههای دیگر است. خیلی‌ها از بازار مسکن کوچ کرده‌اند و باید سازوکارهای حمایتی و مشارکتی با سود رقابتی و معقول در این بخش داشته باشیم. در خیلی از شهرهای میانی و شهرهای کوچک فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی اصلا پیچیده نیست و صدور مجوزها به زیر سی روز کاهش می‌یابد. این در حالی است که در مناطق متوسط تهران فرآیند صدور پروانه‌ها در خوشبینانه‌ترین هفت ماه و در حالت بدتر تا چهارده ماه زمان می‌برد.
اخذ یک پروانه ساختمانی بسیار زمان بر است. حالا این یک بخش است، متاسفانه عدم تامین درآمدهای پایدار در شهرداریها سبب شده تا به پروانه‌های ساختمانی به‌عنوان یک قلک و منبع درآمد نگاه شود. اگر بخواهیم سربسته بگوییم وجود ارتشا، عدم برخورد با متخلفان و برخی گروه های زیاده‌خواه در دستگاه‌های ذی‌ربط ساخت و سازها تبدیل به معضل حوزه ساخت‌وساز و صدور مجوزهای ساختمانی شده است.
در مناطق گران‌قیمت تهران، اصفهان، مشهد و… برخی گروه‌ها از پیچیدگی فرآیند و شفاف نبودن صدورمجوزها ارتزاق می‌کنند. از زمانی که ویروس کرونا شیوع پیدا کرده بخشی از خدمات غیرحضوری شده و در واقع الکترونیکی شده، اما همان اقداماتی که در سال های اخیر، هم انجام نشده است.
در مورد پروانه‌های ساختمانی تا چند سال قبل تمامی اقدامات در داخل بدنه شهرداری ها انجام می‌شد، از زمانی که امور به دفاتر خدمات الکترونیک محول شد نه تنها باری از دوش مالکان و سازماندگان برداشته نشد بلکه برعکس وضعیت بغرنج‌تر شد. این دفاتر اختیار چندانی ندارند و تایید نهایی خیلی از مراحل پروانه‌ها و گواهی ها همچنان در داخل شهرداری است.
از طرف دیگر برخی از این دفاتر تبدیل به واسطه شده‌اند؛ واسطه‌ای برای ارجاع کار به برخی شرکت‌ها و… . بروکراسی افزوده شده بجای این‌که کاهش یابد. این بخشی از مشکل است که در حالت خوشبینانه بین چهل تا چهل و پنج درصد متوجه پیچیدگی های اخذ مجوزهاست. قسمت دیگری از مشکل مسکن مربوط به اقتصاد کلان و کوچ سرمایه‌هاست.
این وضعیت طی سال‌های اخیر تشدید هم شده است؟
عبدلی: بله، در سال های اخیر بازارهای غیرمولد وانگیزه‌های دلالی روی بخش مسکن تاثیرگذار بوده و اگر بخواهیم از چنین اتفاقی جلوگیری کنیم نیازمند ابزارهایی برای برخورد با بازارهای غیرمولد و انگیزه‌های دلالی هستیم.
ابزار مورد نیاز برای این کار را در اختیار داریم؟
عبدلی: متاسفانه خیر. مثلا در خودرو هیچ برخوردی نشده است. در دوره‌هایی سرمایه‌ها به بازار خودرو، طلا و سکه کوچ می‌کنند.حتی در بازار زمین هم می روند. متاسفانه ابزارهایی را داریم که از آنها برای کنترل بازار استفاده نمیشود. الان متوسط قیمت زمین در تهران بیش از هفتاد میلیون تومان بعضا تا هشتاد میلیون تومان اعلام می‌شود. با آنکه قانونی برای اخذ مالیات از زمین‌های بایر داریم، اما متاسفانه اجرایی نمیشود. شاید علت این موضوع بده بستان بین دستگاه‌های مختلف دولتی باشد. یا شاید اگر دقت کرده باشید به تازگی نرخ مالیات بر خانه‌های خالی اصلاح شده است.
در قانون قبلی اخذ مالیات منوط به راه‌اندازی سامانه شده بود که این سامانه تا شش ماه قبل اصلاراه‌اندازی نشده بود و فقط طی دو سال حرف آن زده می‌شد. در زمان حاضر این سامانه حفره‌هایی دارد و تمام اطلاعات احصا نشده است.
مهم ترین مسئله در بازار مسکن مالیات بر عایدی سرمایه است که متاسفانه به بخش‌های دیگر منوط شده است. برخی از کارشناسان معتقدند اگر این نوع مالیات در بخش مسکن اجرایی شود مجددا باعث سوداگری می شود. تقریبا در تمامی کشورها این ابزار در حال انجام است بویژه برای اقشار کم‌درآمد. در مواقعی که بازار دچار شکست شده است حتما مالیات مورد اجرا قرار می‌گیرد.
منبع: ذاکر نیوز
