اهمیت نگهداری ساختمان و ده درس مهم آن

وجود بیش از بیست و هفت میلیون واحد مسکونی و رشد بیش از دو درصدی سالانه این واحدها در کشور، در کنار عمر مفید پایین ساختمان در ایران، اهمیت نگهداری و تعمیرات (نت) ساختمانها را نشان میدهد.

به گزارش پایگاه خبری مهندسین نیوز _ مرجع اخبار نظام مهندسی  کشور،وجود بیش از بیست و هفت میلیون واحد مسکونی و رشد بیش از دو درصدی سالانه این واحدها در کشور، در کنار عمر مفید پایین ساختمان در ایران، اهمیت نگهداری و تعمیرات (نت) ساختمانها را نشان میدهد.

اهمیت نگهداری ساختمان و ده درس مهم آن

اهمیت نگهداری ساختمان و ده درس مهم آن

** نت ساختمانی ایران عمدتا واکنشی و مبتنی بر تعمیرات است
درجه بلوغ سیستمهای نت ساختمانی به ترتیب نت واکنشی (مبتنی بر تعمیرات و بدون نگهداری)، اضطراری، اصلاحی، عمومی، پیشگیرانه و نگه داری جامع موثر را شامل می گردد. رویکرد عمومی نت ساختمانی ایران مبتنی بر تعمیرات و بدون نگه داری و در نتیجه تعمیرات واکنشی است، که هزینه های پیدا و پنهان نت ساختمانی را بسیار زیاد میکند. این هزینه های از وقت ساکنان و مدیریت ساختمان گرفته تا هزینه های آن چنانی تجهیزات و تاسیسات خراب شده را شامل می گردد.
** فرهنگ عمومی نت ساختمانی نیازمند توجه و توسعه است
به علت رویکرد واکنشی به روش نت ساختمان، در دیدگاه عمومی، استقرار یک برنامه نت، حتی برای مجتمعهای بزرگ مسکونی و اداری و تجاری بزرگ، کم تر مورد استقبال قرار میگیرد. حوادث دلخراشی چون آتش سوزی پلاسکو، مدتی احساسات عمومی و توجه ها را به نت ساختمان معطوف میکند، ولی شاهد آن هستیم که این هیجانات خیلی زود فروکش میکند و عرصه نت به ورطه فراموشی سپرده میشود.
ترویج این نکته اقتصادی، که هزینه های چرخه عمر برای یک ساختمان با برنامه نت کم تر از ساختمان مشابه است، میتواند به پذیرش آن در جامعه کمک کند. عموما، هزینه های چرخه عمر ساختمان، وجود یک برنامه نت ساختمانی را توجیه پذیر میکند. فرهنگ نت ساختمان نیاز به توسعه و توجه دوچندان مسئولان وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی ساختمان، شهرداریها، رسانه ها و مردم دارد.
** دانش فعلی کشور در حوزه نت ساختمان کافی نیست
امروز تعداد کتابها، مجلات و منابع علمی معتبر کشور در موضوع نت ساختمانی انگشت شمار هستند. در برخی کشورهای دنیا، رشته های دانشگاهی چون ارزیابی ساختمان و مدیریت نگهداری و تعمیرات وجود دارد، که در ایران خبری از آن ها نیست. در نتیجه نبود آموزش کافی، نرم افزارهای تخصصی این حوزه، چک لیستها، کتابهای راهنما و روشهای اجرایی نت ساختمان در ایران ناچیز هستند و بالتبع متخصصان دارای مهارت نیز اندک شمار هستند. آینده کارهای پژوهشی این حوزه هم ناب و قابل اجرا است.
**نت ساختمان بازار بزرگی دارد که هنوز به شکوفایی نرسیده است
اگر فرض کنیم، هر واحد ساختمانی سالانه دویست هزار تومان در موضوع نت ساختمان هزینه کند، برای بیست و هفت میلیون واحد مسکونی کشور گردش مالی پنج هزار و چهارصد میلیارد تومانی تخمین زده می گردد. این بازار بزرگ، کم تر مورد بررسی های امکانسنجی فعالان صنعت ساختمان برای سرمایه گذاری قرار گرفته و در نتیجه کسب و کارهای مرتبط با نت ساختمان درجه بلوغ و یکپارچگی صنفی و حرفه ای کمی دارند. چنین فضایی میتواند امکان توسعه اشتغال حرفه مندان را بصورت سیستماتیک فراهم کند.
** انتقادات جدی به مبحث بیست و دوم مقررات ملی ساختمان وارد است
اگرچه، گرداوری مبحث بیست و دوم مقررات ملی ساختمان، به خودی خود اتفاق مبارکی بوده است، ولی انتقادات جدی به ویرایش کنونی این مبحث وارد است. برای نمونه، عنوان این مبحث، مراقبت و نگه داری ساختمان است، که بهتر است به مدیریت نگه داری و تعمیرات تغییر یابد. این مبحث، در طبقه بندی ساختمانها و فرایندهای کاری همبستگی معنی داری با مبحث دوم مقررات ملی که نظامات اداری کارهای ساختمانی را مشخص میکند، ندارد. این مبحث بایستی با سایر قوانین و مقررات از جمله قانون شهرداریها، قانون تملک آپارتمان ها و غیره مطابقت داده شود و اصلاح شود.
** صلاحیت نگه داری و تعمیرات باید تعریف گردد
مبحث بیست و دوم مقررات ملی ساختمان، مدیر نگه داری ساختمان و بازرس ساختمان را تعریف کرده است. وزارت راه و شهرسازی میتواند به تعریف دقیق صلاحیت حرفه مندان برای فعالیت در این حوزه ها را انجام و امکان رتبه بندی آن ها را فراهم کند. این افراد میتوانند در تخصصهای مختلف عمران، معماری و تاسیسات باشند.
** شناسنامه فنی ملکی به برنامه های نت کمک میکند
یکی از مشکلات عمده ساختمانهای در حال بهره برداری نبود اطلاعات کافی از وضعیت سازه و تاسیسات ساختمان است. آیین نامه اجرایی ماده سی و سه قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان تهیه سندی به نام شناسنامه فنی ملکی و صدور آن را برای تمامی ساختمانها لازم میداند.
چنین شناسنامه ای در کنار بیمه تضمین کیفیت و روشهای مدل سازی اطلاعات ساختمان میتواند به ایمنی بیش تر و کاهش هزینه های ساختمانهای در حال بهره برداری بینجامد. در یک سیستم مدیریت اطلاعات مناسب، تغییرات ساختمانی، تعمیرات و تمامی اقدامات ثبت و ضبط شده و در بانکهای اطلاعاتی قابل بازیابی و بهره برداری خواهند بود. چنین اطلاعاتی میتواند در تحلیل وضعیت ساختمان و پیاده سازی نت پیشگیرانه و جامع موثر باشد.
** نگه داری و تعمیرات از طراحی آغاز می گردد
طراحی، اجرا، نظارت و بهره برداری ساختمان، یک زنجیر بهم پیوسته است. طرح مناسب و هماهنگ معماری، سازه و تاسیسات، مصالح و تجهیزات مناسب و حتی جانمایی مناسب یک ساختمان در ضوابط شهرسازی، میتواند در افزایش عمر مفید ساختمان تاثیر به سزایی داشته باشد. مسئولیتهای فعالان حرفه ای در طول هم قرار میگیرند و یک حلقه ضعیف میتواند به مشکلات تاب آوری این زنجیر منجر گردد.
خوب است که طراحان، ناظران، سازندگان و حتی تامین کنندگان مصالح و تجهیزات ساختمانی دانش حداقلی در حوزه نت داشته باشند، تا طرحهای بهتری برای ارتقا عملکرد دوره بهره برداری داشته باشند.
**آموزش و ترویج دانش نت مهم است
تربیت نسل جدیدی از مهندسان ساختمان، تکنسینها و کارگران ماهر با دانش روز و مهارت نت ساختمان باید در دستور کار نهادهای حرفه ای و دانشگاهی قرار گیرد. در کنار آموزش حرفه مندان، مدیران ساختمان، شورایاران، ساکنان و فعالان محلی میتواند در دستور کار ترویج محتوای آموزشی نهادهای مرتبط قرار گیرند.
این افراد میتوانند در زمان بروز بحرانهایی چون زلزله در فرایند مدیریت بحران مشارکت فعالانه و عالمانه داشته باشند. این آموزشهای عمومی میتواند از دوره تناوب بازرسیها، تا سیستمها و تجهیزات کنترلی و مهارتهای مربوط به بازسازی و ایمن سازی را در بر بگیرد.
**ساختمانهای عمومی و بزرگ در اولویت قرار گیرند
با توجه به منابع محدود، بویژه در نیروها و شرکتهای خدمت رسان نگهداری و تعمیرات ساختمان، بهتر است اولویت بندی صورت گیرد تا ساختمانهایی که حیطه عملکردی شهری و فراشهری دارند (مانند ایستگاه های مترو، هتلهای بزرگ، بیمارستان ها و مجتمعهای تجاری)، در اولویت برنامه های نت قرار گیرند. شایسته است، ادارات راهبری نگه داری و تعمیرات ساختمانها در وزارت راه و شهرسازی و شهرداریها شکل گیرد.

اهمیت نگهداری ساختمان و ده درس مهم آن

اجرای طرحهای پایلوت و شروع از اولویتها میتواند به توسعه نت ساختمان در عموم ساختمانها و رضایت عمومی یاری کند. از دیدگاه بنده، بدون مشارکت مردم، هر برنامه از بالا به پایین محکوم به شکست است.
در هفته های گذشته یادداشتی تحت عنوان ده درس حقوقی ساختمان منتشر کردم. امیدوارم سلسله دیدگاه هایی که در قالب ده درس مطرح می گردد، برای عموم مردم کشور که در ساختمان های ساخت ما مهندسان سکونت دارند و همچنین برای جلب توجه و دقت نظر بیش تر سیاستگزاران بخش مسکن و صاحبان حرفه مفید و موثر واقع گردد.
منبع: ساختمان نظام مهندسی ساختمان استان زنجان

مشاهده منابع آزمون نظام مهندسی

جزوه دست نویس نظام مهندسی معماری