مجوز کمیسیون ماده 5 برای بلندمرتبه سازی در اراضی دولتی ارتفاعات جنوب مشهد مجوز کمیسیون ماده ۵ برای بلندمرتبه سازی در اراضی دولتی ارتفاعات جنوب مشهد
مجوز کمیسیون ماده 5 برای بلندمرتبه سازی در اراضی دولتی ارتفاعات جنوب مشهد ، نشان می دهد که پهنه بلندمرتبه سازی مشهد همان ۶ سال قبل تعیین شده است
به گزارش پایگاه خبری مهندسین نیوز – مرجع اخبار نظام مهندسی، مجوز کمیسیون ماده ۵ برای بلندمرتبه سازی در اراضی دولتی ارتفاعات جنوب مشهد ، نشان می دهد که پهنه بلندمرتبه سازی مشهد همان ۶ سال قبل تعیین شده است
مجوز کمیسیون ماده ۵ برای بلندمرتبه سازی در اراضی دولتی ارتفاعات جنوب مشهد
سیاهه بلندبالای بلندمرتبه‌سازی در مشهد/ طرح جامع مشهد بعد از شش سال همچنان ناقص است
طرح جامع شهر مشهد پس از گذشت شش سال هنوز ناقص است، معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی با استناد به مجوز کمیسیون ماده ۵ برای بلندمرتبه سازی در اراضی دولتی ارتفاعات جنوب مشهد، ادعا می کند پهنه بلندمرتبه سازی مشهد همان ۶ سال قبل تعیین شده است.
طرح جامع سوم مشهد با همه فراز و نشیب هایی که برای تصویب طی کرد، اما در نهایت ناقص مصوب گردید و شورای عالی شهرسازی در زمان ابلاغ برای تکمیل و رفع نواقص آن از جمله ضوابط و پهنه بلند مرتبهسازی ۳ ماه مهلت داد، اما پس از گذشت شش سال از آن فرصت ۳ ماهه، هنوز ناقص است.
رییس سازمان نظام مهندسی خراسان رضوی: مشهد، پهنه و ضابطه بلندمرتبه‌سازی ندارد
محمدحسین شرکا با اشاره به برج‌هایی مانند باران و آرمیتاژ، مشهد مال و جهان مال، مشکل اصلی بلندمرتبه‌سازی را عدم وجود پهنه و ضوابط فنی برای این مقوله مهم عنوان و کرد و گفت: شاهد رویش برج ها در مناطقی هستیم که به لحاظ مقررات شهرسازی خلاف است، در همه جای دنیا پهنه برج‌سازی و مسائل مرتبط با آن مثل سایه‌اندازی، فواصل، اندازه معبر برای رفت و آمد ساکنان برج ها، خدمات سرانه و ایمنی را رعایت می کنند اما چرا ما در مشهد پهنه بلند مرتبهسازی نداریم؟
وی گفت: در تقاطع دو بلوار خیام و سجاد که جزو معابر پر رفت و آمد این شهر است «مشهد مال» از زمین سر در می‌آورد که پیش‌بینی شده پس از بهره‌برداری هفتاد هزار سفر شهری به این محل تحمیل می کند بدون این که برای آن چاره‌ای اندیشیده باشند، نمونه دیگرش پروژه هفتصد هزار مترمربعی جهان مال است.
رییس کمیسیون شهرسازی شورای شهر مشهد: طرح های تفصیلی هفتگانه بدون پهنه و ضوابط بلندمرتبه سازی ناقص است
مهدی نیا بیان کرد: بارها تاکید کردم طبق توافق اولیه در زمان ابلاغ طرح جامع، تا زمانیکه نواقص طرح جامع مانند طرح «پهنه بندی حریم» و «ضوابط بلند مرتبه سازی» تهیه و ابلاغ نگردد طرح تفصیلی را نمی‌توان بطور کامل تحویل گرفت.
محمدهادی مهدی نیا معتقد است که برای اصلاح بعضی کاربری های داخل محدوده شهر، مشاور باید سند پهنه بندی حریم را در اختیار داشته باشد تا بتواند از ظرفیت استقرار کاربری های سازگار در حریم استفاده کند.
وی گفت: نماینده اداره کل راه و شهرسازی با این نظرات موافق نبود و معتقد بود طرح پهنه بندی حریم و بلند مرتبه سازی را نباید به این موضوع گره زد، در صورتی که این موضوع توافق کتبی شده بود.
بزرگمهر: پهنه و ضوابط بلند مرتبه سازی را در موعد مقرر آماده کردیم
با وجود همه این اظهار نظرهای کارشناسی که در بالا فقط به ۲ نمونه آن اشاره کردم، معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی این موضوع را قبول ندارد و در این مورد این گونه بیان کرد: به محض ابلاغ مدارک طرح جامع آن مدارک آمد که ۳ ماه برای تکمیل فرصت داشتیم، شرایط بگونه‌ای بود که طرح تفضیلی تا جایی پیش رفته بود و امکان گرفتن مشاور مجدد غیر منطقی بود. ما بلافاصله از طریق خود مشاورین طرف قرارداد شهرداری حدود ۳ روز مانده به انتهای ماه، پیشنهادمان درباره بلندمرتبه سازی را به کمیسیون ماده ۵ بردیم که در راستای تکمیل ضوابط طرح جامع از طریق مشاورهای طرح تفصیلی آماده شده بود.
بلند مرتبه سازی در شهر عوارض دارد
بهاره بزرگمهر گفت: پیشنهاد مشاورهای طرح تفصیلی برای بلند مرتبه سازی ۳ دسته بود؛ کانون، محور و پهنه و در این ۳ قالب به کمیسیون ماده ۵ رفت، آنجا پس از ۳ نشست نقد و بررسی فقط پهنه‌ها تصویب شد؛ به عبارتی آنچه مشخص شده بود که سر ۳ ماه انجام بشود رفت و تصمیم لازم اتخاذ گردید.
وی گفت: اینکه گفته می شود بلند مرتبه سازی در مشهد پهنه و ضوابط ندارد به این دلیل است که دوستان شهرداری و شورای شهر می خواستند در جاهای بیشتری اجازه بلند مرتبه سازی بدهند و کمیسیون تصویب نکرد و این حق قانونی کمیسیون و حق قانونی شهروندان است چون تبعات بلند مرتبه سازی که یک مدت در سطح شهر انجام شد را می توانید ببینید؛ اشراف بر ساختمان های اطراف، معضلات ترافیکی، کاهش شدید سرانه ها و فشار بر زیرساختهایی که بوجود آورده است، طبیعی بود که کمیسیون چیزی که اینقدر مضر است، تایید نخواهد کرد. حالا خواسته آنها انجام نشده دلیل نمی‌شود بگویند انجام نشده است.
معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی ادامه داد: کمیسیون ماده ۵ بعنوان مرجع قانونی، آن بخشی را پذیرفت که فاقد تبعات کالبدی و زیست محیطی شده بود، در قالب پهنه یعنی شما نمی توانید بروید در وسط خانه های مردم و بافت شهری یک بلند مرتبه بنا کنید بلکه فقط در قالب پهنه مشخص شده این امکان فراهم است.
براساس اظهارات معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی، قبلا در طرح جامع سوم مشهد ضوابط نفی بلند مرتبه سازی داده شده است.
معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی افزود: شورای عالی شهرسازی تکلیف کرد ضوابط ایجابی بلندمرتبه سازی هم باید داده شود و ضوابط ایجابی در همان سه ماه توسط مشاور طرح تفضیلی تهیه شد ما پیشنهادها را به کمیسیون ماده ۵ بردیم و کمیسیون فقط بخشی از آن را تصویب کرد، آن کار انجام شد. بعد هم در سال نود و هشت چارچوب ضوابط بلند مرتبه سازی که ملاک عمل برای کل کشور است، ابلاغ شد.
سوء تفسیر از یک مصوبه برای تراکم فروشی!
یکی از اتفاقاتی که در حوزه بلند مرتبه سازی در مشهد افتاد و شاید خود، علتی برای رویش قارچ گونه برج‌ها و بی نظمی ساخت و سازها به لحاظ ارتفاع شد، تفسیر به رای شهرداری مشهد از مصوبه شورای عالی شهرسازی بود، مصوبه‌ای که حد بلند مرتبه سازی در مشهد را ارتفاع ساختمان‌ها از بیست و سه متر به بالا تعریف کرد تا به این ترتیب طرح پهنه بلندمرتبه سازی که جزو نواقص طرح جامع سوم بود زودتر تهیه شود.
مدیریت شهری مشهد که ناتوان از ایجاد درآمد پایدار برای اداره شهر بود، این قانون را تفسیر به رای کرد تا دست خود را برای فروش تراکم باز بگذارد و طی مصوبه‌ای برای همه مناطق و معابر شهر تا سقف بیست و سه متر تراکم قابل فروش در نظر گرفت به این ترتیب که بدون توجه به تراکم های در نظر گرفته شده برای مناطق مختلف، هر کس در هر منطقه‌ای می‌تواند تفاضل تراکم تا بیست و سه متر ارتفاع را از شهرداری بخرد!
معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی در این رابطه گفت: سال نود و سه، وزارت‌خانه از ما گزارشی در رابطه با اتفاقات ساخت و ساز در کلانشهر مشهد خواست؛ یکی از موضوعات، بحث تخلفاتی بود که در زمینه صدور مجوزهای بلند مرتبه بصورت پراکنده در شهر مشهد صادر می گردد. آن مصوبه شورای عالی تاکیدی بود که به هیچ عنوان نباید بیشتر از بیست و سه متر که مبنای تشخیص بلند مرتبه سازی است اتفاق بیافتد.
به گفته بزرگمهر، شورای عالی شهرسازی طبق طرح ملی، مبنای بلند مرتبه را بیست و سه متر قرار داد و تاکید کرد بالاتر از آن خلاف است که فروخته بشود. یعنی اگر ساختمانی بالای بیست و سه متر بود تحت ضوابط بلند مرتبه سازی قرار می گیرد و باید تصویب شورای عالی را بگیرد و زیر بیست و سه هم نمیتواند هر خلافی انجام دهد.
بزرگمهر بیان کرد: سوء تفسیر از این بحث صورت گرفت و ریشه همه تخلفات از سوی مدیریت شهری، می‌تواند بحث‌های درآمدی باشد.
نقد دبیر کمیسیون ماده ۵ به نقد عملکرد این کمیسیون!
بررسی مصوبات کمیسیون ماده ۵، بیانگر تصویب مواردی است که در چارچوب ضوابط شهرسازی نمی گنجد، از صدور مجوز ساخت بعضی برج ها تا بحث بلند مرتبه سازی ها در اطراف کمربند جنوبی که در نهایت منجر به گسترش کوهخواری‌ها و ساخت و ساز در اطراف یکی از گسل های اصلی مشهد می‌شود؛ در این مورد هم از معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی که دبیری کمیته فنی کمیسیون ماده پنج را نیز بر عهده دارد، می پرسم، می‌گوید: این کمیسیون، ۵ عضو دارای حق رای دارد. ریاستش با استاندار و اعضایش شهردار مشهد، رییس جهادکشاورزی، رییس میراث فرهنگی و مدیر کل راه و شهرسازی هستند، تصمیمات این کمیسیون مادامی که مغایرت اساسی نداشته باشد، قانونی است، بنابراین نمی توانیم بگوییم کمیسیون ماده ۵ کار غیر قانونی می کند چراکه تحت نظارت مراجع قانونی هم قرار دارد.
دبیر کمیته فنی کمیسیون ماده پنج، ادامه می دهد: آیین نامه‌هایی وجود دارد که عملکرد کمیسیون ماده ۵ را تعریف می‌کند و من به شدت به این موضوع نقد دارم که شما به عملکرد مراجع قانونی که در اختیارات خودش عمل می کنند، برچسب غیر قانونی بزنید.
براساش توضیحات بزرگمهر، سازمان بازرسی و دفتر نظارت وزارت راه و شهرسازی بر کمیسیون ماده ۵ نظارت دارند و در مقاطع زمانی مختلف، تصمیمات می تواند بنا به شرایط مختلفی گرفته شود.
بزرگمهر با عنوان این که شهرداری متقاضی مجوز تراکم بالا و بلند مرتبه سازی است، گفت: یکی از موضوعاتی که کمیسیون ماده ۵ بر آن تاکید دارد این است که شهرداری مجوز بلند مرتبه را بصورت تک پلاک مردم ندهد و باید بصورت بلندمرتبه سازی در پهنه‌ای مشخص باشد که در این پهنه تمام آن عوارض و مشکلات را در خود حل کند، بنابراین جاهایی بعنوان پهنه بلند مرتبه تعریف شده که مالکیت های یک‌یکپارچه وجود داشته باشد بهمین دلیل، برای بخشی از اراضی جنوب مشهد که دولتی بودند و برخی هم متعلق به آستان قدس و مالکیت یکپارچه داشتند در دهه هشتاد تا نود تصمیماتی جهت بلندمرتبه سازی گرفته شده است.
براساس گفته وی، پهنه بلندمرتبه ای که برای مشهد تعیین شده، نزدیک ارتفاعات جنوبی مشهد و در مجاورت کمربند جنوبی این شهر است؛ جایی در نزدیکی دو گسل اصلی مشهد!
رهبری خواستار جرم انگاری بلندمرتبه سازی در ارتفاعات جنوبی مشهد شدند
پهنه و ضوابط بلندمرتبه سازی به شکلی که معاون شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی عنوان می کند، به تصویب شورای عالی راه و شهرسازی نرسیده و طرح جامع مشهد همچنان از این بابت ناقص است؛ آنچه بزرگمهر به آن استناد می کند چند مجوز بلندمرتبه سازی بصورت جزیره‌ای در مجاورت ارتفاعات جنوبی مشهد و متعلق به مجموعه های دولتی و آستان قدس رضوی است که مجوز کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی را برای آن اخذ کرده‌اند؛ موضوع وقتی جالب‌تر می شود که بدانیم ارتفاعات جنوب مشهد و بلندمرتبه سازی هایی که از سال ها قبل در این منطقه آغاز شده، مورد دغدغه مقام معظم رهبری است و ایشان در سخنرانی خود صراحتا به این موارد اشاره کردند و خواستار جرم انگاری و تعقیب قضایی افرادی شدند که در بعضی دستگاه‌ها این اتفاق را رقم می زنند.
از طرفی وظیفه راه و شهرسازی علاوه بر تهیه طرح های توسعه شهری، نظارت بر اجرای درست این طرح هاست؛ وضعیت نابسامان شهرسازی در مشهد بیانگر نظارت ضعیف راه و شهرسازی طی این سال ها است؛ بعنوان مثال برج الیزه ۲۹ طبقه با سطح اشغال شصت درصد و تراکم مصوب صد و بیست درصد (دو طبقه بالای پیلوت) ساخته شده و توانسته نود مورد تخلف ساختمانی را در کمیسیون ماده صد برای خود به ثبت برساند.
نمونه دیگر در حاشیه بزرگراه آزادی پروانه ساختمانی سیزده طبقه با کاربری مصوب بهداشتی صادر گردیده و طبق رای کمیسیون ماده پنج کاربری آن به مسکونی با سطح اشغال شصت درصد و تراکم صد و بیست درصد (دو طبقه روی پیلوت) تغییر کرده اما بعد از ۴ سال از صدور این رای پروانه ساختمانی با مجموع سیزده طبقه و کاربری‌های تجاری و اداری صادر شده است! مشهدمال یکی از بارزترین نمونه‌های نادیده گرفتن مطالعات شهرسازی در مشهد است که در کنار جهان مال سبب بین رفتن یکی از مهم ترین تنفسگاه‌های این شهر شده است. مشهدی ها خوب می دانند این غول بتنی، چند سال قبل جایگزین یکی از باغ های موقوفه آستان قدس در این منطقه شد. مساله افرینی و پیامدهای زیان‌بار جانمایی غلط این مجتمع زمانی بیشتر عیان می شود که بدانیم بحث هایی مبنی بر احداث تقاطع غیر همسطح در تقاطع های خیام و سجاد و نیز ورودی‌های غیر همسطح برای این مجتمع هم مطرح شده است. مجوز این تغییر کاربری‌های غیر اصولی در دو جلسه به تاریخ های ششم اردیبهشت هشتاد و سه و هفدهم اذرماه نود و یک توسط کمیسیون ماده پنج مصوب شده است.
آقایان شهرداری دور هم جمع می شوند و هر تغییری را امضا میکنند
این موارد را که از دبیر کمیته فنی کمیسیون ماده ۵ و معاون اداره کل راه و شهرسازی پی‌گیری می کنم، عنوان کرد: اختیار تغییر در طرح تفصیلی فقط با کمیسیون ماده ۵ است اما آقایان شهرداری خودشان هر روز به یک نامی دور هم جمع می شوند و هر تغییری که بخواهند را امضا میکنند! یک جا به اسم کمیته اجرایی طرح تفصیلی، یک جا به نام ستاد عالی درآمد، یک جا به نام هیات فنی و غیره و ذالک، هیچکدام از این نشست های داخلی اختیار قانونی برای تغییر در طرح های تفصیلی را ندارند و فقط کمیسیون ماده ۵ در قالب آیین نامه‌های مصوب ابلاغی و با نظارت دستگاه‌های ذی ربط، حق تصویب تغییرات را دارد و کمیسیون هیچ وقت این موارد را تصویب نکرده بهمین علت، اینها این کار را میکنند.
توضیحات اخیر معاون شهرسازی باز هم این سوال را برایم پررنگ می کند که وظیفه نظارتی راه و شهرسازی کجای این ماجراست؟!
بزرگمهر که چند دقیقه قبل صریحا منتقد زیر سوال بردن کمیسیون ماده ۵ بود و تمامی مصوبات این کمیسیون را در چارچوب ضوابط و قوانین می دانست، حالا در مورد مصوبه کمیسیون ماده پنج برای تغییر کاربری صورت گرفته در مورد یکی از باغات موقوفه آستان قدس به مجتمع غول پیکر مشهد مال، گفت: متاسفانه علی رغم نظر مخالف کمیته فنی، کمیسیون ماده پنج با تغییر کاربری آن موافقت کرده ولی آن چیزی که اجرا شده هم مطابق مصوبه کمیسیون نیست!
تکمیل طرح جامع سوم مشهد منافع چه کسانی را تهدید می کند؟
در اینکه پانزده سال اخیر طرح‌های توسعه شهری مشهد به موضوعی مهم و جنجال برانگیز تبدیل شده شکی نیست، از سویی طرح جامع با نواقص، دستکاری‌ها و اشکالات فراوان رونمایی و ابلاغ گردیده و از سویی دیگر طرح های تفصیلی حوزه‌های هفتگانه پس از سیزده سال هنوز آمادگی ورود به عرصه اجرایی و عملیاتی را ندارد.
در جست‌وجو برای شیوه شهرسازی مشهد متاسفانه به پشت پرده‌های ناخوشایندی در مورد تضعیف طرح‌های توسعه شهری می رسیم، از طرفی قرار بود این طرح‌ها حاصل خرد جمعی باشد و مسیر قانونی خود را طی کند تا آینده‌ای را برای مشهد تدارک ببیند که همه نیازهای جامعه زائر و مجاور تامین شود اما شاهدیم بخشی از فرایند تصمیم‌سازی و تصمیم گیری آلوده به دیدگاه‌ها و سلایق شخصی شده بطوریکه به فرایند و محصول نهایی آسیب جدی وارد کرده است.
به گفته برخی کاشناسان نگاه یک جانبه و غیر اصولی راه و شهرسازی سبب شده است حتی ایده‌ها و نظرات زبده‌ترین کارشناسان و متخصصان شهرسازی نادیده گرفته شود. این نگاه بالا به پایین به گونه‌ای است که انگار کسی در ملک خود نشسته و برای املاک شخصی‌اش تصمیم می‌گیرد.
ایجاد و بهره‌برداری از ساختمان های بلند گرایشی است که در بخشی از جامعه شهری مورد توجه قرار گرفته و افزایش اقبال مردم به چنین ساختمان‌هایی در ۱۵ سال اخیر در کلانشهر مشهد نشان از روند فزاینده در سال‌های آینده نیز دارد.
تعیین پهنه های بلندمرتبه سازی باید در چارچوب مقررات و مصوبات قانونی شورای عالی شهرسازی و طبق اصول شهرسازی انجام گردد، نمی توان از کنار این ضرورت بی‌تفاوت عبور کرد چرا که در این صورت هر روز باید شاهد رویش مشهدمال‌ها و جهان مال ها و احتمالا رشد رانت و رونق امضاهای طلایی پشت صحنه آن باشیم.
بلند مرتبه نیازهای فضایی مردم است که طبق اصول شهرسازی پانزده شاخص دارد و باید جانمایی ان در محورهای تجهیز شده، محورهای فعالیتی و مورد پسند و اقبال مردم باشد نه در حاشیه کمربندی یک شهر! مکان‌هایی مانند پیرامون ایستگاه‌های قطار شهری و کنار محورهای مهم فعالیتی پهنه های مناسب بلندمرتبه سازی است نه اینکه پهنه بلند مرتبه را در ارتفاعات جنوبی شهر ببریم که بعد از این بخواهد آباد شود، از مهم ترین اشکالات وارد به این پهنه بلند مرتبه( اگر بشود نام پهنه را بر آن گذاشت) جانمایی آن درکنار گسل های اصلی مشهد است؛ دیگر اشکال آن خراب شدن روستاهایی مانند زکریا، چشمه پونه و قلعه سرهنگ و رانده شدن ساکنان این روستاها است، در چنین شرایط مکانی عجیب و غریب آن هم کنار کمربند پرحاشیه شهر، بیش از پیش شائبه رانت و زمین‌خواری را تقویت می کند.
کارشناسان و صاحب‌نظران این حوزه بر این باور هستند که در صورت وجود طرح ویژه و ضوابط و پهنه‌بندی ساختمان‌های بلند، احداث ان در پهنه هایی که از نظر محیطی و شهرسازی مناسب است بقیه نقاط شهر را از گزند ساختمان های بلند و نامتناسب حفظ می‌کند. مساله مهم این است که چه کسانی و با چه اهدافی پس از شش سال از ابلاغ مصوبه و تکلیف شورای عالی شهرسازی مبنی بر لزوم تهیه چنین طرحی مانع از آن شدند و چه منافعی در این بی‌تکلیفی نهفته است؟ اینها پرسش هایی است که دستگاه‌های نظارتی باید پاسخ آن را برای مردم و افکار عمومی روشن سازند و متخلفان را به دستگاه عدالت بسپارند.
منبع: خبرگزاری فارس
