بازار مسکن در سال نود و هفت

بعد از پنج سال رکود غیر تورمی بازار مسکن، در نیمه اول سال نود و هفت، رونق تورمی بر این بازار حکمفرما گردید و این رونق تورمی، در فصول پاییز و زمستان جای خود را به رکود تورمی داد.

به گزارش پایگاه خبری مهندسین نیوز – مرجع اخبار نظام مهندسی کشور،بعد از پنج سال رکود غیر تورمی بازار مسکن، در نیمه اول سال نود و هفت، رونق تورمی بر این بازار حکمفرما گردید و این رونق تورمی، در فصول پاییز و زمستان جای خود را به رکود تورمی داد.

بازار مسکن در سال نود و هفت

بازار مسکن در سال نود و هفت/ رکود تورمی جای رونق تورمی را گرفت

بازار مسکن در سال نود و هفت، توانست بعد از پنج سال روی رونق به خود ببیند. ولی این رونق که با تورم شدید همراه بود موجب شد تا قیمت مسکن در یک سال حدود نود درصد بطور میانگین افزایش یابد. این افزایش قیمت در برخی مناطق تهران به ۳ برابر هم رسید. اتفاقی که باعث گردید تا رونق تورمی مسکن که تا تیرماه سال نود و هفت ادامه داشت در ادامه تا آذرماه ماه به رکود تورمی و از دی ماه به بعد به رکود غیر تورمی تبدیل گردد. هر چند که در اواخر بهمن ماه نیز یک بار دیگر افزایش قیمت اندکی در بخش مسکن رخ داد. موضوعی که موجب می گردد؛ برخی کارشناسان می‌ گویند که به استثنای دوره رکود پنج ساله نود و یک تا نود و شش، هیچگاه در بازار مسکن ایران دوره‌های رکود یا رونق غیرتورمی را شاهد نبوده‌ایم.
سال نود و هفت، بیشترین میزان خرید و فروش مسکن به اردی‌بهشت ماه سال نود و هفت با شانزده هزار و هفتصد فقره مبایعه نامه اختصاص داشت، ولی از نیمه تابستان روند ریزشی در تعداد معاملات مسکن شروع گردید؛ رونق چهار ماهه ابتدایی سال نود و هفت متأثر از شروع رونق بازار مسکن در نیمه دوم سال نود و شش بود که نقطه اوج آن در زمستان سال گذشته نمایان گردید؛ بگونه‌ای که حجم معاملات در زمستان نود و شش نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، بیست درصد رشد داشت.
ولی ناگهان از اواخر تابستان سال نود و هفت، میزان معاملات به تدریج کم شد به شکلی که در شهریور نود و هفت تعداد معاملات مسکن با افت شدید و رسیدن به مرز هشت هزار مبایعه نامه، به نصف تعداد معاملات در اردیبهشت‌ ماه رسید. در پاییز هم به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها از یک سو و کم اثر شدن میزان پوشش دهی وام مسکن به قیمت مسکن از طرف دیگر، تعداد معاملات تا شش هزار فقره هم کاهش یافت. روند کاهشی خرید و فروش مسکن که پیش بینی می ‌شد در زمستان هم ادامه یابد، در دی ماه سال نود و هفت به پنج هزار فقره رسید.
در بهمن ماه که قیمت ‌ها هم در بازار مسکن و هم در بازارهای موازی از جمله ارز و سکه تا حدودی به ثبات دست یافته بود یا حتی کاهش داشت، میزان استقبال از خرید و فروش مسکن بیش تر شد و تعداد معاملات رشد چهل درصدی (نسبت به ماه قبل از آن) داشت و هفت هزار فقره را رد کرد؛ ولی افزایش ناگهانی قیمت خودرو بار دیگر موجب افزایش نسبی قیمت مسکن شد که دوباره خروج خریداران واقعی از این بازار را به دنبال داشت.
تأثیری که بازار مسکن سال نود و هفت بر وضعیت بازار مسکن نود و هشت می ‌گذارد
بسیاری از مردم و هم‌چنین کارشناسان انتظار دارند با توجه به کاهش قدرت خرید خانوارها، دوره رکود در بازار مسکن که در نیمه دوم سال نود و هفت تشدید شده بود، در سال آینده هم ادامه داشته باشد؛ ولی این که آیا این رکود همراه با تورم مسکن خواهد بود یا خیر، محل نزاع است. با توجه به این که بخشی از کارشناسان اقتصادی معتقد هستند شاخص ‌های اقتصادی خرد و کلان مانند نرخ تورم، تثبیت نرخ ارز، قدرت پوشش وام مسکن به قیمت آن، سطح درآمدی خانوارها و … تغییر خاصی نخواهد داشت، بعید است رکود بازار مسکن در سال آتی رکود غیر تورمی باشد. از طرف مقابل برخی کارشناسان نیز بر این نظر هستند که بازار مسکن کشش افزایش بیش از قیمت فعلی را ندارد و هر چند که این بازار در سال آتی با رکود همراه خواهد بود، ولی رکود آن غیر تورمی است.
با این حال با توجه به تحرکاتی که وزارت راه و شهرسازی برای افزایش تولید و ساخت و ساز مسکن در سال آتی بخصوص در بافت‌ های فرسوده کلان شهرها شروع کرده و هم‌چنین شنیده شدن زمزمه‌هایی مبنی بر ضرورت افزایش وام مسکن و حتی احتمال تصویب قانون مالیات بر عایدی مسکن که افزایش عرضه واحدهای مسکونی احتکار شده را به علت ترس از پرداخت مالیات را در پی دارد، احتمال بروز رونق نسبی در این بازار بخصوص در نیمه دوم سال آینده را بیش تر می ‌کند.
اقتصاددان: ادامه رکود در بازار مسکن محتمل‌ تر است
علی‌رضا ذوالفقاری، پژوهشگر بازار مسکن، در مورد وضعیت این بازار گفت: هم اکنون خانوارها بعنوان متقاضی در بازار مسکن حضور دارند ولی به علت آن که قدرت خرید آن ها کاسته شده، امکان تبدیل شدن آن ها بعنوان متقاضی مؤثر در اقتصاد مسکن وجود ندارد.
ذوالفقاری با عنوان این که مسکن کالایی است که میان عرضه و تقاضای آن زمان زیادی وجود دارد، ادامه داد: از این فاصله زمانی در علم اقتصاد بعنوان تأخیر عرضه یاد می‌ شود که عمدتاً به مسکن اختصاص دارد بمعنایی دیگر میان زمان شروع به احداث تا فروش آن، حدود دو سال فاصله هست که این مدت خود در ایجاد دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن مؤثر خواهد بود. چرا که خانوارها مجبورند از بین واحدهای مسکونی در دسترس که با تمکن مالی آن ها هماهنگ باشد، اقدام به انتخاب کنند و زمانیکه این ارتباط و هماهنگی دچار خدشه گردد، ممکن است از بازار خرید مسکن عقب نشینی کنند.

بازار مسکن در سال نود و هفت

وی افزود: از سمت عرضه نیز سازندگان مایلند که حاشیه سود خود را افزایش دهند که در حال حاضر به علت بالا بودن هزینه‌های ساخت، امکان افزایش سود وجود ندارد بنابراین احتمال این که این ۲ حالتِ قفل شدگیِ عرضه و تقاضا به یک‌دیگر پیوند خورده و رکود بازار مسکن را تشدید کند، افزایش می ‌یابد.
به گفته عضو سابق هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، در چنین حالتی دولت‌ها با اعمال یا عدم اعمال مالیات ‌ها، افزایش یا کاهش تسهیلات مسکن، واگذاری اراضی دولتی به سازندگان با هدف کاهش هزینه ‌های تمام شده ساخت و ساز و … به خروج بازار مسکن از رکود کمک می‌ کنند.
پروین پور: افزایش نقدینگی از سال ‌های گذشته، عامل جهش قیمت مسکن در سال نود و هشت
افشین پروین پور، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در مورد پیش بینی ادامه رکود یا رونق در بازار مسکن بیان کرد: بررسی ‌ها نشان می ‌دهد بازار مسکن اگرچه در سال جاری با جهش قیمتی روبرو گردید، ولی در سال ‌های آتی این جهش دیگر اتفاق نمی‌افتد اما بعید است که از رکود خارج شود؛ آن هم رکود همراه با تورم عمومی قیمت‌ ها.
پروین پور گفت: آن چه موجب شد تا در سال جاری شاهد رشد جهش گونه قیمت ‌ها در بازار مسکن باشیم، سیل نقدینگی بود که از سال ‌های قبل از آن کم کم به علت برخی سیاست ‌های اشتباه در کنترل قیمت ‌ها جمع شده بود و حالت فنر متراکمی را داشت را که ناگهان رها شد.
وی افزود: دولت در سال‌ های گذشته با پرداخت یارانه توانست قیمت ارز را ثابت نگه دارد ولی بعد از چند سال ادامه این وضع ممکن نیست که این وضعیت در سال نود و هفت با انفجار قیمت‌ها رخ داد. در سال نود و یک هم چنین اتفاقی افتاد؛ ولی در سال جاری نقدینگی از بازار ارز آغار گردید و بعد از ایجاد نوسانات در بازار سکه و طلا، وارد بازار مسکن شد؛ بازار خودرو نیز آخرین بازاری بود که تحت تأثیر نقدینگی قرار گرفت. ولی بنظر می‌ رسد بار نقدینگی تخلیه شده است.
وی، در مورد تأثیر توقف ساخت و ساز و کمبود واحد مسکونی در ایجاد دوره‌های رکود و رونق در بازار مسکن تصریح کرد: در حال حاضر ۲.۵ میلیون خانه خالی داریم ولی هم‌چنان در مدار خرید و فروش قرار نگرفته‌اند که باید ابتدا این واحدها در چرخه معاملات قرار گیرند. بنابراین در حال حاضر کمبود واحد مسکونی نداریم بلکه تعداد واحدهای موجود از تعداد خانوارها هم بیش تر است. تا زمانیکه این واحدهای خالی بطور کامل بازارپذیر نشوند، نمی‌ توان از کمبود مسکن سخن گفت. راه بازارپذیر کردن واحدهای خالی نیز با اعمال انواع مالیات ‌ها از جمله مالیات بر عایدی سرمایه است.
کارشناس اقتصاد مسکن گفت: هم اکنون هم در رکود به سر میبریم چون قیمت مسکن بقدری افزایش یافته که حتی واحدهای مسکونی سرمایه‌ای که مالکان آن ها با هدف افزایش قیمت و سود بیش تر از فروش آن ها اجتناب می‌ کنند، دیگر امکان وارد شدن آن به بازار وجود ندارد. بنابراین بخش مسکن در حال حاضر دیگر کششی برای افزایش قیمت در بخش مسکن وجود ندارد و افزایش قیمت از حد منطقی هم بیش تر شده است.
وی اظهار داشت: با توجه به این که نقدپذیر شدن کالای مسکن نسبت به ارز، طلا و خودرو بسیار زمان برتر و سخت‌تر است، ریسک سرمایه گذاری را در این بازار افزایش می‌ دهد بهمین علت، احتمال سرازیر شدن مجدد سرمایه‌ها به بخش مسکن بسیار پایین است. بنظر من رکود تورمی با شیب بسیار کم در بخش مسکن در سال آینده ادامه می ‌یابد و رونقی هم که سال نود و هفت ایجاد گردید، رونق تورمی بود ولی تورم بخش مسکن در سال آتی، تابعی از تورم عمومی است.

منبع: خبرگزاری مهر

مشاهده منابع آزمون نظام مهندسی

دانلود رایگان جزوه آزمون نظام مهندسی عمران